В жилищные кооперативы, а конкретно в жилищные и жилищно-строительные кооперативы лица объединяются добровольно, преследуя особую цель - обеспечение себя и своих семей жильем. Посредством общих усилий, координируемых кооперативом, физические и юридические лица могут приобретать жилплощадь в собственность, либо принимать участие своими средствами в строительстве жилья, управлении жильем. Кооперативы действуют только в указанных в их учредительных документах направлениях, таким образом обращая все усилия на реализацию своей первоочередной задачи.

Органы управления жилищного кооператива

Каждому члену кооператива самостоятельно принимать участие в деятельности организации затруднительно, необходима единая структура, выражающая общие интересы членов организации и выступающая от их имени в рамках закона. Для выполнения этой задачи участники кооператива избирают специальные органы - органы управления, таким образом участвуя в планировании мероприятий, учете и контроле расходов кооператива, и других важных направлениях деятельности, итогом которой является достижение основной цели.

Органами управления жилищного кооператива являются:

• общее собрание;
• конференция;
• правление;
• председатель правления.

Каждый из указанных органов имеет свои правила избрания, формирования и деятельности.

Общее собрание и конференция жилищного или жилищно-строительного кооператива

Представляет собой организованное собрание членов кооператива на одной территории, либо посредством электронной сети (информационной системы), для рассмотрения поставленных вопросов и принятия по ним решений. Является основным, высшим органом управления в кооперативе. К полномочию общего собрания отнесены самые важные вопросы деятельности организации. К компетенции рассматриваемого органа ЖК РФ относит:

1. рассмотрение вопросов, связанных с основной документацией организации;
2. принятие решений о вступлении в ЖК или ЖСК новых членов, или о выходе участников;
3. выбор органов управления и назначение должностных лиц;
4. вопросы организации и предоставления кооперативом отчетов;
5. рассмотрение вопросов о прекращении кооперативом деятельности или реорганизации;
6. рассмотрение и внесение изменений в Устав кооператива;
7. правомочия членов ЖК или ЖСК.

Устав может содержать и иные направления деятельности, подчиненные рассмотрению высшего органа управления, если это не противоречит требованиям закона.

По общему правилу рассматриваемый орган собирается раз в 12 месяцев, но возможно организовать внеочередное собрание и в случае необходимости. Периодичность таких собраний законом не установлена, поэтому предполагается, что собираться члены кооператива для решения важных вопросов могут в любое время. Собрание является правомочным, если в нем приняли участие не меньше половины всех членов ЖК или ЖСК.

Конференцией признается общее собрание кооператива, в котором численность участников превышает 50 и данное количество предполагается в тексте Устава кооператива.

Правление ЖК или ЖСК

Количество членов правления и сроки исполнения правлением полномочий указаны в Уставе. Вопросы о выборе членов правления рассматриваются и решаются на общем собрании через голосование участников собрания. Следует отметить, что в правление выбираются лица, являющиеся членами кооператива.

Деятельность правления должна проходить в строгом соответствии с Уставом и иными документами кооператива, регламентирующими полномочия рассматриваемого органа.

Правление разрешает те задачи, которые Устав жилищного или жилищно-строительного кооператива не относит к компетенции общего собрания. Такие вопросы можно назвать текущими, требующими ежедневного участия и контроля. Правление обязано предоставлять отчеты о результатах своей работы общему собранию.

Председатель правления ЖК или ЖСК

Председатель выбирается из состава правления путем отбора и рассмотрения кандидатур. На председателя, как на должностное лицо, возложена обязанность действовать добросовестно и разумно в интересах организации, отчитываться за свои действия, и в случае причинения ЖК или ЖСК убытков возмещать их.

К полномочиям председателя относятся контроль за процессом реализации принятых правлением решений, совершение от имени кооператива и в его интересах сделок.

Рассмотренный ряд полномочий не является исчерпывающим, председатель может участвовать и в иных направлениях деятельности, если она осуществляется во исполнение основной цели и интересов членов кооператива.

Важно отметить, что избранные должностные лица ЖК или ЖСК при реализации полномочий осуществляют профессиональную деятельность, соответственно, в случае допущения нарушений закона указанные лица несут юридическую ответственность.

Вопрос-ответ

Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам

Задайте вопрос бесплатно и получите ответ юриста в течение 30 минут

Спросить юриста

Также вам будут полезны следующие статьи

• Прекращение деятельности по управлению МКД в связи с изменениями статуса лицензии
• Информирование органов МСУ и собственников помещений в МКД о решениях, принятых лицензионной комиссией и органом ГЖН
• Порядок организации и осуществления лицензионного контроля
• Реестры информации, содержащие сведения о лицензировании деятельности по управлению МКД
• Порядок принятия решения о предоставлении лицензии или об отказе
• Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами
• Создание условий для управления многоквартирными домами
• Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками
• Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности
• Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования
• Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья
• Председатель правления товарищества собственников жилья
• Ревизионная комиссия товарищества собственников жилья
• Обязанности правления товарищества собственников жилья
• Права членов ТСЖ и не являющихся таковыми собственников помещений

Жилищный кодекс РФ в императивных нормах установил систему органов управления и контроля, обязательную для всех ЖК и ЖСК.

Органами управления кооператива в соответствии со ст. 115 ЖК РФ являются:

а) общее собрание членов кооператива;

б) конференция, если она предусмотрена уставом кооператива и если число участников общего собрания членов кооператива более 50;

в) правление и председатель правления кооператива.

Компетенция органов управления ЖК и ЖСК.

Общее собрание (конференция) членов ЖК или ЖСК является высшим представительным органом этих кооперативов.

Основные положения об общем собрании членов ЖК и ЖСК:

а) компетенция общего собрания определяется уставом кооператива. Собрание является правомочным, если на нем присутствует более 50 % членов кооператива;

б) решение общего собрания членов кооператива считается принятым при условии, если за него проголосовало более половины присутствовавших членов кооператива, а по вопросам, указанным в уставе, - более % присутствовавших членов кооператива.

в) решение общего собрания членов кооператива оформляется протоколом и является обязательным для всех членов кооператива (ст. 117 ЖК РФ);

г) общее собрание членов кооператива избирает правление и ревизионную комиссию (ревизора) кооператива.

Правление ЖК и ЖСК - это коллегиальный исполнительный орган управления кооперативом. В его компетенцию входит:

1) руководство текущей деятельностью кооператива;

2) избрание из своего состава председателя правления кооператива;

3) осуществление иных полномочий, не отнесенных уставом кооператива к компетенции общего собрания (конференции).

Правление подотчетно общему собранию (конференции) членов кооператива (ст. 118 ЖК РФ).

Председатель правления ЖК и ЖСК согласно ст. 119 ЖК РФ обладает следующими полномочиями:

а) обеспечивает выполнение решений правления кооператива;

б) действует от имени кооператива без доверенности, в том числе представляет его интересы и совершает сделки;

в) осуществляет иные полномочия, не отнесенные ЖК РФ или уставом кооператива к компетенции общего собрания (конференции) членов кооператива или правления кооператива;

г) при осуществлении прав и исполнении своих обязанностей должен действовать в интересах кооператива добросовестно и разумно.

В пункте 3 ст. 119 ЖК РФ законодатель обязал лицо, избранное председателем правления, действовать в интересах кооператива добросовестно и разумно.

Ревизионная комиссия или единоличный ревизор жилищного кооператива относятся к органам, осуществляющим контроль за финансово-хозяйственной деятельностью кооператива и его отдельных органов.

Основная функция ревизионной комиссии или ревизора - это контроль за финансово-хозяйственной деятельностью ЖК. Комиссия или ревизор избираются на общем собрании членов ЖК (на конференции членов ЖК). Срок полномочий комиссии или ревизора должен быть указан в уставе ЖК, но не может быть более трех лет.

Количество членов ревизионной комиссии, если уставом предусмотрено избрание комиссии, а не ревизора, определяется в уставе кооператива.

В ревизионную комиссию или ревизором может быть избран любой член жилищного кооператива, если он уже не является членом правления или не входит в состав других органов управления кооперативом. Если уставом кооператива предусмотрено избрание ревизионной комиссии, то председатель комиссии избирается самой комиссией из числа ее членов.

В соответствии со ст. 120 ЖК РФ указанный орган:

а) проводит не реже одного раза в год плановые ревизии финансовохозяйственной деятельности кооператива;

б) представляет заключение о бюджете, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов общему собранию (конференции);

в) отчитывается о своей деятельности перед общим собранием (конференцией) членов кооператива;

г) вправе проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива и меть доступ ко всей документации, касающейся деятельности кооператива, в любое время;

д) в своей деятельности обязан руководствоваться уставом кооператива и другими документами кооператива.

Также законодательно установлено право ревизионной комиссии или ревизора ЖК в любое время проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива. Для этого члены комиссии имеют право свободного доступа ко всей документации, касающейся деятельности ЖК.

Порядок деятельности ревизионной комиссии или ревизора кооператива, помимо ЖК РФ, регулируется уставом ЖК и внутренними актами, такими, как: положения, инструкции, регламенты и т.д.

Жилищный кооператив (ЖК) определенные, характерные моменты :

1. В первую очередь ЖК призван объединять граждан или ЮЛ в обособленную группу . Указанные лица вступают в ЖК на свободных началах. В момент возникновения желания у лица вступить в членство и внесения с его стороны денежных средств на строительство и поддержку объектов недвижимости, должны соблюдаться все нормы законодательства.
2. Целью объединения выступает необходимость в приобретении недвижимости в основном для целей проживания.
3. Объединенная группа лиц, преследующих одинаковые цели, имеет право принимать участие в руководстве кооператива , вести контроль над его деятельностью.
4. Лица, являющиеся участниками ЖК за счет собственных средств, приобретают, улучшают, следят за содержанием недвижимого имущества, принимают участие в его строительстве и реконструкции . За защитой своих прав или желающие вступить в него, вынуждены обращаться за защитой своих прав в судебные органы.
5. ЖК существенно позволяет снизить затраты на приобретение жилья , за счет того, что оплачивается только услуги подрядных организаций. Рыночная прибыль застройщика не включается. Требуется внести только первый взнос и выкупить пай.
6. ЖК ежегодно получают поддержку от государства . Например, бесплатно предоставляются земельные площади.
7. ЖК имеет большое количество преимуществ, позволяющих приобрести собственное недвижимость на выгодных условиях и с минимальными денежными потерями. Решения о вступлении в участники кооператива проходят одобрение со стороны общего собрания, а значит, контроль над внесенными денежными суммами проводится в соответствии с законом.
8. Работа ЖК не всегда бывает идеальной и в ней могут встречаться нарушения. Нарушения в работе кооперативов бывают не только по вине их органов управления, но и по вине самих участников. Связано это с тем, что не каждый может понять все тонкости работы жилищных кооперативов. Для этого как минимум необходимо изучить все нормы жилищного и гражданского законодательства, а без специальных юридических навыков это достаточно сложно.

Кто является высшим органом управления жилищного кооператива?

Органами управления жилищного кооператива являются :

1. Органы управления жилищного кооператива, осуществляющие контроль ().
2. Общее собрание членов, входящих в состав кооператива или конференция.

К существенной компетенции при управлении домом ЖСК можно отнести :

1. Право выбора и избрания управляющих органов, а также структур, которые будут вести контроль над его работой.
2. Принятие и рассмотрение заявлений о приеме от желающих стать участниками кооператива.
3. Ведение протокола собрания.

В круг обязанностей председателя входит :

1. Гарантирование исполнение решений принятых правлением.
2. Право без доверенности представлять интересы кооператива, совершать от его имени и в его интересах различного рода сделки, соглашения.
3. Контролировать соблюдение прав и интересов членов кооператива.
4. Осуществлять иные действия в пределах своих полномочий, которыми его наделяет закон и Устав кооператива.

Кому подотчетно правление ЖСК?

Все участники органа правления проходят отбор из общего числа участников кооператива.

Решение о принятии в члены правления принимается на общем собрании . Соответственно, правление жилищного кооператива подотчетно общему собранию его членов.

Учредители

Учредители ЖСК — это необходимые лица. Любое юридическое лицо должно иметь учредителей, которые и создают его. По сути, любой желающий может стать учредителем ЖК , если у него имеется на это желание и возможности.

Сам процесс организации кооператива происходит в том же порядке, что и создание любого другого вида ЮЛ :

1. Учредители, дают согласие на его создание.
2. Согласие дается на голосовании. Решение можно считать положительным, когда большинство проголосовали «за».
3. Принятое решение оформляется специальным документом, которым является протокол.
4. После чего учредители могут готовиться к регистрации организации.

По правилам, именно с момента его регистрации, они становятся полноправными учредителями и несут полную ответственность за свою деятельность.

Учредители ЖК должны правильно составить не только протокол, но и подготовить иные внутренние документы, например, это могут быть отдельные положения о работе кооператива, разработка различных приказов, уведомлений и пр. К числу главных документов относится Устав.

Унифицированной формы Устава не существует . При его создании необходимо ориентироваться на общепринятые правила, не отступать от норм закона. Положения Устава не должны нарушать или ущемлять права участников кооператива, а также иных третьих лиц.

Устав должен охватывать больше основных, существенных моментов. Это позволить упростить и организовать работу кооператива должным образом. При возникновении любой спорной ситуации, стороны будут обращаться именно к нормам Устава.

Что значит управление ЖСК?

Управление ЖК представляет собой огромный процесс, в котором задействовано определенное количество лиц, целью которых является создание и регулирование нормального функционирования в работе кооператива .

Можно выделить следующие основные моменты управления кооперативом :

1. Управление в отношении какого-либо определенного объекта. В рассматриваемом случае объектом являются жилые и нежилые помещения, входящие в состав кооперативного дома.
2. Субъектами управления выступают все участники, заинтересованные в работе кооператива.
3. Управление может осуществляться, если между участниками кооператива достигнуто соглашение и единство.
4. Эффективность в управлении. Вся деятельность должна быть направлена только на достижение поставленных целей.

Таким образом, управление жилищным кооперативом должно представлять согласованный порядок действий . Как и в любом другом деле требуется соблюдение всех правил и поставленных целей. Получение желаемых результатов невозможно без сплоченной работы участников ЖК.

Какую роль играет заседание и протокол?

Большая часть организационных вопросов возлагается на правление кооператива. Свою деятельность они организуют в промежуток времени, между общими собраниями участников.

Все существенные моменты, например, сроки деятельности, количество членом и пр., относящиеся к деятельности правления, содержатся в Уставе.

Правление имеет следующие полномочия :

1. Осуществляет деятельность по руководству за текущей деятельностью кооператива, следит за ее законностью.
2. Рассматривает заявки на прием в число участников организации.
3. Передают их на утверждение общего собрания.

Функции и полномочия правления также определены законом, соответственно, внутренние документы кооператива , предусматривающие порядок деятельности правления, не должны противоречить общепринятым нормам .

В некоторых случаях функции правления могут сильно не конкретизироваться во внутренних бумагах кооператива.

Правление не может выполнять иные полномочия, не отнесенные к его компетенции , в т.ч. исполнять работу общего собрания и пользоваться их привилегиями.

Главным и основным документом, которым оформляются принятые решения правления, является протокол :

1. Ведение протокола является обязательным условием при проведении заседания кооператива.
2. Протокол не имеет установленной формы и может вестись в произвольной письменной форме.
3. Документ должен содержать всю информацию по порядку проведения заседания, раскрывать ответы на вопросы, по поводу которых было собрание.
4. Отражает данные о порядке проведения голосования.
5. Протокол должен отражать все принятые решения в процессе заседания правления.

Образец протокола заседания правления ЖСК представлен .

Стоит отметить, что вступление в кооператив не означает, что от участников будут требоваться только вложения , необходима и отдача с их стороны.

Многие могут решить, что став участников кооператива, можно ничего не делать и вся работа будет идти мимо них. На самом деле, принимая решение о вложении собственных средств в кооперативы, следует быть особо внимательными, т.к. несмотря на то, что нормы законодательства являются императивными и подлежат исполнению для всех, регулярно происходит их нарушение.

Вступая в ряды участников жилищного кооператива, следует взвесить все «за» и «против» , а также оценить свои возможности и силы и при необходимости прибегнуть к помощи грамотных специалистов.

Более подробно о правлении ЖК и ЖСК смотрите в следующем видео:

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Органы управления и контроля жилищных и жилищно-строительных кооперативов

Жилищный кодекс РФ в императивных нормах установил систему органов управления и контроля, обязательную для всех ЖК и ЖСК.

Органами управления кооператива в соответствии со ст. 115 ЖК РФ являются:

• а) общее собрание членов кооператива;
• б) конференция, если она предусмотрена уставом кооператива и если число участников общего собрания членов кооператива более 50;
• в) правление и председатель правления кооператива.

Компетенция органов управления ЖК и ЖСК

Общее собрание (конференция ) членов ЖК или ЖСК является высшим представительным органом этих кооперативов. Основные положения об общем собрании членов ЖК или ЖСК:

• а) компетенция общего собрания определяется уставом кооператива. Собрание является правомочным, если на нем присутствует более 50% членов кооператива;
• б) решение общего собрания членов кооператива считается принятым при условии, если за него проголосовало более половины присутствовавших членов кооператива, а по вопросам, указанным в уставе, – более 3/4 присутствовавших членов кооператива;
• в) решение общего собрания членов кооператива оформляется протоколом и является обязательным для всех членов кооператива (ст. 117 ЖК РФ);
• г) общее собрание членов кооператива избирает правление и ревизионную комиссию (ревизора) кооператива.

Правление ЖК или ЖСК – это коллегиальный исполнительный орган управления кооперативом. В его компетенцию входит:

• – руководство текущей деятельностью кооператива;
• – избрание из своего состава председателя правления кооператива;
• – осуществление иных полномочий, не отнесенных уставом кооператива к компетенции общего собрания (конференции).

Правление подотчетно общему собранию (конференции) членов кооператива (ст. 118 ЖК РФ).

Председатель правления ЖК или ЖСК согласно ст. 119 ЖК РФ обладает следующими полномочиями:

• а) обеспечивает выполнение решений правления кооператива;
• б) действует от имени кооператива без доверенности, в том числе представляет его интересы и совершает сделки;
• в) осуществляет иные полномочия, не отнесенные ЖК РФ или уставом кооператива к компетенции общего собрания (конференции) членов кооператива или правления кооператива;
• г) при осуществлении прав и исполнении своих обязанностей должен действовать в интересах кооператива добросовестно и разумно.

Определение понятия "добросовестность " в современном гражданском законодательстве РФ отсутствует. Однако варианты определения понятия добросовестности даны в литературе, изданной в Российской империи, некоторые из них вошли в энциклопедии того времени. Ниже приведены два варианта такого определения:

• а) добросовестность означает субъективное состояние лица при совершении юридических актов, его неосведомленность в обстоятельствах, порочащих внешнюю или внутреннюю правомерность акта и способных заставить честного в юридическом смысле человека отказаться от его совершения, несмотря на отсутствие формальных к тому препятствий ;
• б) добросовестность означает моральное качество человека, в силу которого он, следуя всегда побуждениям своей совести, не делает ничего несогласного, по его убеждению, с нравственным законом (противоположность добросовестности есть безответственность, которой чужда или безразлична нравственная оценка собственного поведения) .

Определение понятия "разумность действий руководителя организации" в ЖК РФ также отсутствует. Однако в литературе по гражданскому праву оно есть (сформулировано В. И. Емельяновым).

Разумность действий любого руководителя предполагает:

• – с одной стороны – поиск оптимального пути разрешения конкретной хозяйственно-управленческой ситуации;
• – с другой стороны – степень профессионализма, минимально необходимую для исполнения соответствующих служебных обязанностей .

Принципы добросовестности и разумности действий субъектов гражданских правоотношений предполагают честность в отношениях с членами кооператива и партнером по гражданско-правовой сделке, соблюдение правил, установленных законом, уставом, заинтересованность в успешной деятельности кооператива, неразглашение конфиденциальной информации и т.п.

Ревизионная комиссия (ревизор) ЖК или ЖСК

Ревизионная комиссия реализует лишь одну функцию управления – контроль за финансово-хозяйственной деятельностью кооператива, так называемый внутренний аудит.

В соответствии со ст. 120 ЖК РФ указанный орган:

• а) проводит не реже одного раза в год плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности кооператива;
• б) представляет заключение о бюджете, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов общему собранию (конференции);
• в) отчитывается о своей деятельности перед общим собранием (конференцией) членов кооператива;
• г) вправе проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива и иметь доступ ко всей документации, касающейся деятельности кооператива, в любое время;
• д) в своей деятельности обязан руководствоваться уставом кооператива и другими документами кооператива.

Статья 121 ЖК РФ устанавливает следующий порядок приема в члены кооператива :

• а) гражданин или юридическое лицо, желающее стать членом кооператива, подают в правление кооператива заявление о приеме в члены данного кооператива;
• б) заявление о приеме в члены кооператива должно быть рассмотрено правлением кооператива и утверждено решением общего собрания (конференцией) членов кооператива в течение одного месяца;
• в) заявитель признается членом кооператива после утверждения решения о приеме в члены кооператива общим собранием (конференцией) членов кооператива с момента уплаты вступительного взноса.

Реорганизация и ликвидация ЖК или ЖСК . Жилищный кодекс РФ по сравнению с ЖК РСФСР установил новые правила о реорганизации и ликвидации ЖК или ЖСК.

Понятие "реорганизация" означает прекращение реорганизуемого юридического лица с переходом его прав и обязанностей к другим лицам. Особенности правопреемства в зависимости от формы реорганизации юридического лица (слияния, присоединения, разделения, выделения, преобразования) установлены в ст. 58 ГК РФ.

ЖК или ЖСК по решению общего собрания (конференции) его членов может быть преобразован только в товарищество собственников жилья (ст. 122 ЖК РФ).

Ликвидация ЖК или ЖСК осуществляется по основаниям и в порядке, предусмотренным гражданским законодательством (ст. 123 ЖК РФ) и установленным в ст. 61–65 ГК РФ. При добровольной или принудительной ликвидации кооператив прекращает свое существование в качестве юридического лица и в качестве участника гражданского оборота.

• См.: Большая энциклопедия / под ред. С. Н. Южакова. СПб., 1904. Т. 8. С. 581.
• См.: Энциклопедический словарь. Изд. Ф. А. Брокгауза и И. А. Ефрона. СПб., 1893. Т. X. С. 828.
• См.: Емельянов В. И. Понятие "разумность" в гражданском праве России // Вестник ВАС РФ. 2002. № 10. С. 105.

МОГУТ ЛИ ЖСК УПРАВЛЯТЬ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ?

Вопрос звучит, по меньшей мере, странно… Ну, конечно же могут управлять, - скажет большинство здравомыслящих. Ведь именно такой способ управления указан в пункте 2 части 2 статьи 161 Жилищного Кодекса РФ: одним из трех способов управления многоквартирным домом является управление товариществом собственников жилья, либо жилищным кооперативом, либо иным специализированным потребительским кооперативом. Какие уж тут могут быть сомнения?

Но, не будем торопиться с выводами. Поскольку по мнению Жилищной инспекции города Москвы, жилищно-строительные кооперативы вообще не могут управлять многоквартирным домом. Могут, но не все. А только те кооператив, которые были созданы после 2011 года. А вот те ЖСК и ЖСК, которые созданы до 2011 года, а по сведениям регистрирующих органов, таковых в нашей стране более 40 тысяч организаций, вот те – не могут.

Многие из наших читателей скорее всего удивятся и подумают, что наверное в этом суждении есть какая-то ошибка. Уж больно странно звучит, что жилкооперативы, успешно управляющие домами все последние 30 и 40 лет, а какие-то даже и более того, поостренными в свое время этими же кооперативами, теперь уже не могут это осуществлять. И как, по-вашему, эти дома, в большом количестве построенные до 2011 года, должны управляться? «По нашему, - утверждает Мосжилинспекция, - только посредством управляющей организации».

Дичь какая-то! – скажут здравомыслящие. Из чего же это следует? Ведь в Жилищном кодексе никакие ограничения в отношение таких ЖСК не обозначены.

Мы-то конечно, согласны, что в Жилищном кодексе никаких ограничений нет, но вот Жилищная инспекция такие ограничения между срок закона все-таки заметила, с чем поспешил согласиться арбитражный суд города Москвы, вынося решение по заявлению ЖСК «Каунас» об оспаривании предписания Мосжилинспекции по исключению целевых взносов из платежных документов. А далее, и 9-й Апелляционный Арбитражный суд города Москвы, и Арбитражный суд Московского округа так же согласились со своими коллегами, поддержав такое экзотическое мнение, выраженное в решениях по делу А40-27092/2014.

Фабула дела

В Москве, пожалуй, в единственном регионе, субсидируется плата за содержание жилого помещения. За счет бюджетных субсидий дотируется т.н. «ставка планово-нормативного расхода» для собственников единственного жилья. Утвержденный Правительством Москвы размер платы за содержание и ремонт общего имущества (в зависимости от степени благоустройства) составляет 13.50 – 17.50 рублей, а ставка планово-нормативного расхода – от 19.12 руб. до 24,53 руб., соответственно разница восполняется за счет бюджетного субсидирования выпадающих доходов управляющим организациям, ТСЖ и ЖСК.

Последние несколько лет у ответственных сотрудников Мосжилинспекции сложилось устойчивое мнение, что если ЖСК получает субсидию на возмещение выпадающих доходов, то дополнительные (целевые) взносы, которые ЖСК всегда по традиции собирали на свои управленческие нужды (зарплата бухгалтера и председателя, зачастую коменданта, прочие расходы, связанные с работой правления, включая организацию общих собраний) - незаконны. Соответственно, выдавались предписания «исключить целевые взносы из ЕПД».

До 2014 года многие ЖСК успешно оспаривали в арбитражных судах такие действия должностных лиц МЖИ, но начиная с марта 2014 года произошло изменение в подходах, и арбитражный суд города Москвы стал отказывать в подобных требованиях ЖСК. А в сюжете с ЖСК «Каунас», который мы упомянули в качестве примера, Мосжилинспекция и Арбитражи трех инстанций, вторя МЖИ, «договорились» до того, что ЖСК, созданные до 2011 года – вообще не вправе управлять МКД и изложили свою категоричную точку зрения, обоснованную на следующих доводах (цитата из судебного решения):

«В соответствии с Федеральным законом от 30.11.2011 N 349-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (вступил в силу в декабре 2011) требования части 1 статьи 110 Жилищного кодекса РФ в редакции Федерального закона от 30.11.2011 № 349-ФЗ распространяются на жилищные кооперативы и жилищно-строительные кооперативы, созданные после дня вступления в силу указанного Закона. Следовательно, все ЖСК, созданные до декабря 2011 г. не имеют права управления многоквартирными домами.

ЖСК «Каунас» был создан в 1982 г., зарегистрирован в Московской регистрационной палате 08 июля 1996 г. (согласно свидетельству о внесении записи в ЕГРЮЛ, пункту 1.1 Устава ЖСК «Каунас»). Таким образом, ЖСК Каунас правом управления многоквартирным домом в соответствии с действующим законодательством не имеет, в связи с чем 7 июля 2011 г. между ЖСК «Каунас» и ГУП ДЕЗ района Бирюлево Восточное был заключен договор управления многоквартирным домом, т.е управляющей организацией в данном доме было определено ГУП ДЕЗ района Бирюлево Восточное.

Согласно п. 2.2 указанного договора Управляющая организация по заданию ЖСК обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего в многоквартирном доме по адресу: ул. Липецкая, д. 13, предоставлять коммунальные и иные услуги собственникам в соответствии с п.3.1.2 - 3.1.4 Договора, осуществлять иную направленную на достижение целей управления МКД деятельность.

Согласно ст. 161 ЖК РФ многоквартирным домом может управлять только одна управляющая организация, в доме по адресу Липецкая, 13 которой является ГУП ДЕЗ района Бирюлево Восточное. Однако в нарушение требований законодательства и действующего договора управления многоквартирным домом, ЖСК «Каунас» начисляет членам ЖСК плату «членские взносы», которые согласно представленной ЖСК Каунас смете доходов и расходов на 2013 год расходуются на управление (административное руководство).

Следовательно, сборы на управленческие услуги с жителей данного дома производятся дважды и взимание ЖСК «Каунас» с собственников помещений МКД членских взносов за услугу «Управление (Административное руководство) является незаконным, что послужило основанием выдачи указанного предписания».

Вот так, росчерком пера арбитражные суды Москвы определили судьбу двух с половиной тысяч ЖСК столицы, и других сорока тысяч кооперативов, управляющих своими домами на бескрайних просторах нашей Родины.

Справедливое решение

Жирную точку в данном теоретическом споре на тему «может ли ЖСК управлять многоквартирным домом?» поставил Верховный суд определением Коллегии по экономическим спорам Верховного суда за № 305-КГ-1770 от 10 сентября 2015 года. Данный судебный акт знаменателен еще и тем, что определяет позицию Высшего судебного органа еще в нескольких теоретических спорах:

Первое: ЖСК может заключать договор с управляющей организацией, и это не влечет смены способа управления . Это важно, поскольку в Москве, а вслед и за Москвой – очень многие власть предержащие считают, что договор управления, заключенный ЖСК – это либо два способа управления в одном, что не допустимо, либо такой договор является признаком смены способа управления с ЖСК на УК.

Второе: решения, принятые на общем собрании членов ЖСК, имеют приоритет в отношение мнения Жилинспекции, поскольку эти решения собраний никем не были оспорены . И это тоже важно, поскольку Мосжилинспекция взяла на себя дерзновение считать общие собрания недействительными в случаях, если вдруг МЖИ увидела какие-то несоответствия при проведении документарной проверки, и выдает предписание прямо противоположное решению общего собрания. В данном случае в оспариваемом предписании значилось исключить «целевые взносы» из ЕПД, хотя размер таких взносов и порядок их уплаты был утвержден решением общего собрания.

Вывод следует такой: если ГЖИ не согласна с решением, принятым на общем собрании, то у ГЖИ есть точно такое же право оспорить решение такого собрания в судебном порядке.

Третье, немаловажное утверждение Коллегии Верховного суда сводится к следующему : если в доме действует ЖСК, то именно этот факт определяет, что в доме выбран именно этот способ управления, и дополнительного подтверждения выбранного способа управления в виде решения общего собрания собственников не требуется. Это тоже важно, поскольку в Москве пошла массовая практика «отдания» районными управами домов ЖСК на конкурсы по отбору управляющих организаций по причине того, что в домах ЖСК «не выбран способ управления» ввиду отсутствия такого протокола общего собрания собственников.

Ну и последнее, о чем уже было упомянуто : толкование Закона о внесении изменений в ст. 110 ЖК РФ со стороны МЖИ и судов всех трех инстанций, из чего был сделали вывод о том, что ЖСК, созданные до 2011 года, не имеют права управлять МКД - в корне ошибочно и никак не отражает сути закона.

Определением коллегии по экономическим спорам Верховного суда по данному делу отмечено следующее: «Поскольку в соответствии со статьей 110 Жилищного кодекса целью создания жилищного или жилищно-строительного кооператива является также управление многоквартирным домом, а в соответствии с частью 2 статьи 161 Кодекса управление жилищно-строительным кооперативом является самостоятельным способом управления многоквартирным домом; предусмотренная частью 2 статьи 162 Кодекса возможность заключения таким кооперативом договора на управление домом со специализированной управляющей организацией не противоречит этим нормам и не изменяет положения о существовании лишь одного способа управления многоквартирным домом.

Заключение договора управления многоквартирным домом ЖСК «Каунас» с управляющей организацией не только не прекращает обязанности кооператива перед собственниками помещений в таком доме, но и предполагает возникновение новой обязанности – контролировать выполнение договорных обязательств управляющей организацией как исполнителем оказываемых услуг.

Таким образом, вывод судов о том, что в данном конкретном случае кооператив не вправе управлять многоквартирным домом, и управляющей организацией является ГУП «ДЕЗ района Бирюлево Восточное» не основан на законе»

Автор надеется, что мнение Коллегии по экономическим спорам Верховного суда найдет отражение во всех последующих решениях судов, и подобные случаи, существенно нарушающие права жилищных кооперативов, да и всех жилищных объединений.

Е.Юнисова, исполнительный директор Ассоциации ТСЖ и ЖСК