Международные стандарты оценки. Международный комитет по стандартам оценки имущества, мксои Международные стандарты оценки виды стоимости

Международных организаций, занимающихся проблемами стандартизации, три: Международная организация по стандартизации – PICO (ISO ), Международная электротехническая комиссия – МЭК (IEC ), Международный союз электросвязи – МСЭ (ITU ). Продукты их деятельности – международные стандарты, рекомендации, технические отчеты и другая научно-техническая продукция.

ISO – наиболее крупная и авторитетная организация, основная цель которой сформулирована в ее Уставе: "...Содействие развитию стандартизации в мировом масштабе для обеспечения международного товарообмена и взаимопомощи, а также для расширения сотрудничества в областях интеллектуальной, научной, технической и экономической деятельности".

Основное назначение международных стандартов – создание па международном уровне единой методической основы для разработки новых (и совершенствования действующих) систем качества и их сертификации.

Стандарты ISO, аккумулирующие передовой научно- технический опыт многих стран, нацелены на обеспечение единства требований к продукции, служащей предметом международного товарообмена (включая вопросы взаимозаменяемости комплектующих изделий, единых методов испытаний и оценки качества изделий). Пользователи международных стандартов ISO – промышленные и деловые круги, правительственные и неправительственные организации, потребители и общество в целом.

Международные стандарты ISO не имеют статуса обязательных для всех стран-участниц. Любая страна вправе применять или не применять их. Решение вопроса о применении международного стандарта ISO связано главным образом со степенью участия страны в международном разделении труда и состоянием ее внешней торговли. Хотя международные стандарты разрабатываются на основе консенсуса и добровольного признания заложенных в них требований, на практике соответствие им продукции, по существу, обязательно, так как признается критерием конкурентоспособности и допуска на международный рынок.

При этом в отличие от продукции на данный момент все еще остаются непроработанными даже на международном уровне (в рамках деятельности ISO ) такие стандарты, как нормативно-технические документы и их показатели для таких видов объектов стандартизации, как процессы (работы) и услуги, к которым может быть отнесена и оценочная деятельность.

Рассмотрим теперь подробнее те оценочные стандарты различных уровней, на которые оценщика обязывают ориентироваться в его непосредственной практической деятельности.

Международные стандарты оценки

Важно, чтобы профессиональный оценщик строил анализ и сообщал свои выводы и рекомендации клиенту в доступной для понимания и не вводящей в заблуждение форме. Так, МСО призваны отражать современные требования, предъявляемые к оценщику в сто профессиональной деятельности .

Со времени своего основания МСО представляли собой коллективную мысль, опыт и профессиональные суждения оценщиков более чем 50 стран. Впервые опубликованные в 1985 г. и с тех пор много раз подвергавшиеся изменениям, МСО, как утверждается, базируются на принципе исторического развития дисциплин профессиональной оценки, которое охватывает многие десятилетия, а также на работе Международного комитета по стандартам оценки имущества (МКСОИ) с момента его образования в 1981 г. Комитет ставил своими основными задачами:

• дать более четкие формулировки различных баз оценки;
• подчеркнуть различия между оценкой, проводимой в целях проверки финансовой документации или отчетности, и оценкой, проводимой при других обстоятельствах ;
• прояснить терминологию, допускающую неоднозначность толкования на международном уровне;
• привести необходимый вводный материал, позволяющий достичь лучшего понимания и более эффективного применения вышеупомянутых МСО.

Стандарты описывают процедуры, которых следует придерживаться при проведении оценки, проверке результатов оценки или осуществлении консультационных услуг, а также формулируют требования к форме изложения результатов оценки.

Каждый стандарт соответствует некоторому классу ситуаций, относящихся к процессу оценки . Несмотря на то что стандарт может публиковаться в качестве отдельной группы разделов, на самом деле является составной частью единого целого.

Определения, предварительные замечания, понятия и принципы оценки наряду с другими общими элементами следует рассматривать в качестве неотъемлемой части каждого стандарта.

Для решения поставленных задач стандарт содержит следующие разделы.

• 1. Введение.
• 2. Область применения.
• 3. Определения.
• 4. Взаимосвязь со стандартами бухгалтерского учета.
• 5. Формулировка стандарта.
• 6. Замечания.
• 7. Требования к изложению фактического материала.
• 8. Условия отступления от стандарта.
• 9. Дата вступления в силу.

Так, МСО составлены для оценщиков и пользователей услугами по оценке, которые должны требовать, чтобы работа по оценке проводилась в точном соответствии с этими стандартами и национальными стандартами, утвержденными на государственном уровне.

Имея в виду изложенные в Концепции развития оценочной деятельности причины необходимости стандартизации в оценке, стоит уделить более пристальное внимание рассмотрению МСО оценки в их варианте перевода в доступной версии 2003 г. Это представляется тем более важным, что на законодательном уровне изначально предполагалось, что российские государственные стандарты будут разрабатываться на базе МСО.

Действительно, считалось, что "использование МСО в качестве основы для разработки ФСО позволит внедрить в практику оценочной деятельности в РФ международно признанные принципы оценки с целью создания условий для постепенного выхода российских предприятий на международные рынки, будет способствовать росту капитализации российских компаний, иностранных инвестиций и тем самым внесет вклад в общее развитие российской экономики. В свою очередь, ФСО должны учитывать специфику российского рынка оценочных услуг, опыт российских оценщиков, накопленный в ходе становления рынка оценочных услуг. В соответствии с этим формирование системы ФСО планируется осуществлять путем инкорпорации МСО в законодательство России и адаптации их к российским условиям осуществления оценочной деятельности" .

Заметим, что в российской государственной системе стандартизации (ГСС) принят следующий порядок внедрения международных стандартов:

• прямое применение международного стандарта без включения дополнительных требований;
• использование аутентичного текста международного стандарта с дополнительными требованиями, отражающими потребности народного хозяйства.

Действительно, международная стандартизация позволяет сэкономить время и средства, необходимые для разработки национальных стандартов, и таким образом развитие международной стандартизации предопределяет развитие стандартизации национальной. К сожалению, этого нельзя сказать о МСО, которые, несмотря на свое название, не являются продукцией ISO и не соответствуют уровню стандартов ISO. Это вовсе не безупречный документ, которому до́лжно следовать, поскольку уровень качества аутентичного перевода

МСО (наличие большого количества стилистических и логических недочетов), конфликт с нормативной базой РФ в части определений ряда правовых понятий, не вполне адекватное отражение теории оценки – все это выводит данный документ за рамки его приемлемости для целей стандартизации. Эти проблемы делают невозможным и следование установленному порядку внедрения международных стандартов в России в отношении МСО.

Именно поэтому, видимо, решение о "разработке ФСО на основе МСО" было позднее изменено чиновниками Минэкономразвития РФ, занимающимися разработкой ФСО. Так, в тексте первых принятых (базовых) Федеральных стандартов появилась достаточно уклончивая формулировка – "с учетом международных стандартов оценки". И здесь не акцентируется наше внимание на том, о каких конкретно международных стандартах идет речь, поскольку слово "международных" написано с маленькой буквы.

Действительно, в тексте перевода МСО присутствуют далеко не профессиональные выражения типа "время выставления", "объект имущества", "сравнительный затратный подход", "сравнительный доходный подход", "бдительность оценщика", "своекорыстие оценщика", "ухудшение" и "загнивание" (вместо физического износа), "неосязаемая (?!) стоимость" (как будто существует "осязаемая").

В прилагаемом к МСО глоссарии можно встретить теоретически неграмотные и стилистически ущербные определения, например:

"Сервитут – невладельческое право в земельном имуществе, передающее право пользования, но не право собственности, на часть имущества". Для сравнения – четкое определение в ГК РФ: "Сервитут – право ограниченного пользования чужим земельным участком" (недвижимой собственностью).

"Стоимость. Цена, на которую, скорее всего...". Это определение сводит на нет труд преподавателей оценочных дисциплин и "подправляет" экономическую теорию, утверждающую, что "цена" и "стоимость" – это не одно и то же.

В п. 3.0 "Определения" методического руководства (МР-5) "Оценка стоимости движимого (личного) имущества" читаем:

"3.6. Личное движимое имущество. В некоторых государствах термин – используемый для идентифицируемых, переносных и осязаемых предметов, которые публика считает недвижимым имуществом. См. также Личное имущество".

Это, с позволения сказать, "определение", апеллирующее к непрофессиональным заблуждениям публики (и со ссылкой к тому же на несуществующую сноску), не имеет никакого научного содержания. Подобным высказываниям – не место в нормативно-методических документах, претендующих на то, чтобы считаться эталоном.

Приведенных примеров и аргументов достаточно, чтобы сделать следующие выводы.

• 1. На настоящем этапе их развития МСО не могут быть признаны "последними достижениями мировой науки" и отражением "наилучшей" оценочной практики, как это в них заявлено.
• 2. Варианты перевода МСО (будь то 2003 или 2005 г., как и более поздние) в таком виде не могут служить основой для создания национальных стандартов оценки, поскольку оторваны от российского правового поля.
• 3. Для документов такого уровня в них слишком много стилистических, логических и орфографических ошибок .

Начиная с 2000 г. в оценочном сообществе вызревала "критическая масса" недовольства постоянно "модифицируемыми" МСО, что естественно перешло в стадию открытой публичной критики. Подтверждением этому служат следующие высказывания в СМИ:

"По результатам анализа международных и европейских стандартов можно сказать, что они созданы совершенно в ином правовом поле, имеющем мало общего с российским. Если нам будут навязаны какие-то упрощенные стандарты на базе международных, то для оценщиков это будет большой бедой. Тем более что многолетний опыт прямого применения международных стандартов в одной из саморегулируемых организаций имеется, и нельзя сказать, что он однозначно положительный, а скорее наоборот" .

"Намерение некоторых профессиональных объединений России использовать в оценочной деятельности международные (МСО ) или европейские (ECO ) стандарты оценки (как “наиболее совершенные ” ), применяя так называемый метод обложки, мягко говоря, вызывает удивление. Профессиональные оценщики должны адаптировать международные стандарты оценки к российской действительности, обогатив тем самым используемые в настоящее время национальные стандарты" .

Американские стандарты оценки

Единые стандарты профессиональной оценочной практики (Uniform standards of professional appraisal practice, USPAP ), обязательные для применения в США и других странах, относятся к разряду региональных. Разрабатываются и утверждаются Советом по стандартам оценки Фонда оценки – некоммерческой образовательной организацией, основанной в 1987 г. ведущими профессиональными организациями США (Институт оценки, Американское общество оценщиков, Национальная ассоциация магистров оценки) для достижения единообразия и профессионализма в оценке.

В USPAP представлены:

• – условия, которым необходимо следовать при оценке, проверке отчета об оценке или предоставлении консультативных услуг;
• – способы, которыми производятся оценка, ревизия или консультативные услуги.

Стандарты 1 и 2 регулируют процесс оценки и составление отчета об оценке недвижимости. Стандарт 3 устанавливает нормы проверки (экспертизы) отчетов по оценке и составлению отчета на основании этих норм. Стандарты 4 и 5 направлены на развитие и обобщение консультативных функций оценщика но оценке недвижимости. Стандарт 6 устанавливает необходимые критерии для разработки и сообщения результатов по массовой оценке для целей налогообложения недвижимого имущества или любых других видов собственности. Стандарты 7 и 8 устанавливают нормы для проведения процесса оценки и составления отчета об оценке личной (движимой) собственности. Стандарты 9 и 10 устанавливают нормы для проведения оценки бизнеса.

В Стандарты входят Положение о стандартах оценки, выпущенное Комитетом по стандартам оценки для целей прояснения, интерпретации, толкования или выработки Стандартов или Правил стандартов.

Пояснительные комментарии – неотъемлемая часть Единых стандартов и должны рассматриваться в качестве толкования к Положениям, Определениям или Правилам стандартов. Комментарии не прилагаются к Положениям, Определениям или Правилам стандартов, которые являются аксиоматическими или не требуют дальнейших разъяснений.

Важную роль в деятельности оценщика занимают этические обязательства. Стандарты содержат разъяснительные комментарии и начинаются с Положений об этике, которые включают четыре раздела: Поведение, Менеджмент, Конфиденциальность и Ведение отчетности – и обусловливают требования целостности, объективности, независимости суждения и этического поведения. Дополнительно в данных Стандартах имеются Положения о компетентности, налагающие прямую ответственность на оценщика до принятия решения. Также включены определения ряда базовых понятий для данных стандартов. Стандарты содержат как обязательные, так и специфические требования, к которым при определенных ограниченных условиях применимы Положения об отклонениях.

В дополнение к десяти Стандартным правилам USPAP включают также Документы о стандартах, которые специально служат для упрощения, толкования, разъяснения или совершенствования USPAP.

К недостаткам USPAP следует отнести перегруженность структуры (присутствие кроме собственно Стандартов многочисленных Комментариев, Положений, Определений, Правил и др.), а также наличие логических проблем в ряде определений основных понятий. Однако Стандарты USPAP-2005 дают пример четкого изложения материала конкретно по направлениям оценочной деятельности. Таким образом, пренебрегать Едиными стандартами профессиональной оценочной практики США USPAP-2005 как возможным источником и альтернативной по отношению к МСО базой при подготовке национальных стандартов оценки – не следовало бы.

Анализ публикаций в СМИ говорит о том же:

"Соглашаясь в целом с необходимостью перехода к саморегулированию оценочной деятельности па основе механизма преемственности реализуемых новшеств по отношению к действующей системе государственного регулирования, представители оценочного сообщества высказывают опасения относительно предполагаемых национальных стандартов оценки. В частности, в декабре 2004 года Российское общество оценщиков (РОО) представило новый свод стандартов, который предлагается как основа для утверждения в качестве обязательных для всех оценщиков России. Этот свод создан в результате адаптации МСО. Однако существует мнение, что было бы целесообразно принять за основу стандарты профессиональной практики оценки USPAP (Единые стандарты профессиональной оценочной практики)" .

"...Необходимо в срочном порядке рассмотреть стандарты всех оценочных сообществ, действующих на территории России, включая международные, с тем, чтобы выработать национальные стандарты оценки (НСО)" .

Европейские стандарты оценки

Европейские стандарты оценки (ECO) – также представители международных региональных стандартов. Аннотация, доступная в рубрике "Печатные издания" сайта appraisal.am сообщает, что приняты новые ECO 2000, и характеризует четвертое их издание.

Презентация новых European valuation standards , EVS (ECO 2000) состоялась 8 ноября 2000 г. в Брюсселе в рамках генеральной ассамблеи Европейской группы ассоциаций оценщиков, ЕГАО (The European group of valuers associations, TEGoVA ). Стандарты являются обязательными для применения странами Европейского Союза (ЕС), которые должны привести национальные стандарты в соответствие с ECO 2000. Система Евросертификации оценщиков, одобренная ЕГАО (Approved by TEGoVA ), также строилась на основе ECO 2000.

Четвертое издание ECO 2000 включает непосредственно Стандарты, Руководства и Приложения.

Стандарты рассматривают наиболее общие принципы и методы, использующиеся в оценочных процедурах.

Стандарт 1. Соответствие ECO 2000 другим документам и законодательным актам. Рассмотрена взаимосвязь с МСО и законами ЕС, а также национальными стандартами и законодательствами.

Стандарт 2. Квалифицированный оценщик. Определены требования, предъявляемые к оценщику законодательством ЕС и национальными законодательствами, профессиональными организациями. Указаны нормы взаимоотношений между оценщиком и клиентом, оценщиком и аудитором, изложен Профессиональный кодекс оценщика.

Стандарт 3. Задание на оценку. Рассмотрены условия стандартных и нестандартных заданий на оценку.

Стандарт 4. Базы оценки. Описаны основные принципы, используемые в оценке, стандартные базы оценки; определения различных видов стоимостей (рыночной, справедливой , стоимости в использовании и др.).

Стандарт 5. Оценка для финансовой отчетности. Изложены классификация активов, основания для выбора той или иной базы оценки, требования по раскрытию информации в отчете о результатах оценки. Стандарт также содержит раздел, в котором освещаются вопросы методологии оценки, особенности оценки земли, зданий, а также особенности оценки специальных объектов.

Стандарт 6. Оценка ценных бумаг банков; оценка, проводимая в связи с выпуском пакета ценных бумаг. Указаны базы оценки, применяемые в данном случае, особые обязанности оценщика, возникающие при проведении такой оценки. Посвящен проблемам оценки недвижимости в качестве залога, а также иных предметов залога при ипотечном кредитовании. Даны определения таких понятий, как "залоговая стоимость", "специальная стоимость обязательств", а также особые требования к оценщику, такие как его независимость, ответственность и наличие специальных знаний. Стандарт требует от оценщика в процессе оценки учитывать наличие токсичных веществ. Рассмотрены вопросы оценки собственности, занимаемой собственником или являющейся объектом инвестиций, а также проблемы оценки, связанные с вынужденной продажей. Приведены определения различных видов имущества (инвестиционное, оцениваемое на базе его продажного потенциала, и др.), а также ликвидационной стоимости.

Стандарт 7. Прогнозы, даваемые оценщиком. Некоторые виды оценки. Посвящен оценкам, связанным с предполагаемой стоимостью па будущую дату, и предполагаемым оценкам. Подчеркнута важность прогнозов в работе оценщика, определена форма их изложения и требования к ним. Раскрыты такие понятия, как "инвестиционная стоимость", "оценка на определенную дату в будущем", "предсказание будущей стоимости". Приведена концепция стоимости при существующем использовании, дано понятие ретроспективной оценки (на дату в прошлом) и оценки в условиях форсированной продажи объекта .

Стандарт 8. Оценка в целях проведения инвестиций. Посвящен вопросу инвестиций в ценные бумаги инвестиционных и страховых компаний и пенсионных фондов. Рассмотрены вопросы, связанные с определением рыночной стоимости в соответствии с директивами ЕС, а также вопросы методологии оценки в целях инвестирования, квалификации оценщика. Приведены требования к процедуре оценки, даны определения и методология оценки страховых компаний, пенсионных фондов и пр.

Стандарт 9. Отчет о проведенной оценке. Рассмотрены вопросы, связанные с представлением результатов оценки, и формы сертификата оценки. Приведены требования к отчету, указаны пункты, которые должны содержаться в отчете об оценке.

Помимо представленных стандартов ECO 2000 включают также 13 руководств к ним, дающих указания по интерпретации и практическому использованию общих принципов и методов, изложенных в стандартах. В числе таких методических рекомендаций по оценке присутствуют следующие:

• 1) факторы, влияющие на стоимость;
• 2) оценка специальных объектов;
• 3) оценка машин и оборудования;
• 4) оценка активов, предназначенных для инвестиций;
• 5) оценка сельскохозяйственных объектов;
• 6) оценка исторических объектов;
• 7) оценка бизнеса;
• 8) оценка нематериальных активов;
• 9) оценка индексов недвижимости;
• 10) международные оценки;
• 11) оценка совместных предприятий и обществ с ограниченной ответственностью;
• 12) распределение стоимости между землей и зданиями;
• 13) особенности оценки в различных странах.

Кроме того, ECO 2000 содержат девять приложений с дополнительной информацией, представляющей интерес для оценщика. Например, требования к сертификации оценщика, вопросы, касающиеся рецензирования отчетов об оценке и этики оценщика, примеры заданий на оценку, глоссарий терминов, используемых в оценке и смежных дисциплинах.

Отметим, что оценка для целей налогообложения и принудительного отчуждения собственности не является предметом ECO. Однако общие принципы, изложенные в них, могут применяться в тех случаях, когда какого-либо другого определенного руководства не существует. Одна из главных особенностей ECO – их ориентация на оценки, выполняемые для целей составления финансовой бухгалтерской отчетности в соответствии с принятым европейским законодательством.

Хочется отметить некоторую "самодеятельность" европейцев в стандартах но отношению к классической теории оценки. Например, в оценке недвижимости в ECO появилась такая классификация видов оценочного износа/устареваний:

"(i ) экономическое устаревание – учитывает фактический срок службы, состояние как результат физического износа, частичной или полной утраты качества, являющихся результатом течения времени или прошлой эксплуатации, и вероятную стоимость будущих издержек использования и необходимость затрат на обслуживание в сопоставлении с современными заменяющими объектами;

• (ii ) функциональное устаревание – учитывает пригодность для текущего использования и перспективы его продолжения либо для какого-то другого использования постоянно действующим предприятием. Например, объект, созданный или приспособленный для специализированного использования, включая конкретные производственные процессы, может иметь очевидный полезный срок использования несколько более длительный, чем предусмотренный для фактического производства;
• (iii ) стратегическое устаревание – основываясь на стратегических решениях, предприятие способно сделать устаревшим в любое время определенное производство, а значит, машины и оборудование, задействуемые в технологическом процессе. Это может затрагивать все производство или его часть, даже если оборудование, машины и механизмы могли бы иметь стоимость для другого производства или для того же производства, если бы такое стратегическое решение не было принято;
• (iv ) экологическое устаревание – существующее использование и применяемая в настоящее время технология должны быть рассмотрены в контексте фактического и обоснованно предполагаемого местного национального и наднационального регулирования, законодательных, директивных положений и/или контроля за планированием, экологией и загрязнением окружающей среды, а также с учетом политики по управлению утилизацией отходов".

Каковы последствия такой "самодеятельности"?

• 1. Сформулированы новые, многословные и нечеткие определения устареваний, что трудно назвать вкладом в развитие оценочной науки.
• 2. Введенное экономическое устаревание "схоже" с физическим (оценочным) износом, но использует при этом трактовку "физического износа" в техническом смысле, существующем в машиноведении, по не в оценке. Введенное экологическое устаревание "схоже" с экономическим устареванием. Использование таких "определений" внесет неизбежную путаницу при проведении оценки практикующими оценщиками. "Схожее" здесь вполне можно трактовать и как испорченное традиционное определение.
• 3. Введенный ряд устареваний не представляет собой полную систему. Система не может быть полна, когда не выделен единый принцип ее построения. Она может "дополняться" неограниченно другими видами придуманных устареваний, что приведет к невозможности учета всех этих видов на практике.
• 4. Введенная "система" устареваний при отсутствии единого принципа построения системы приведет к двойному учету этих видов устареваний на практике .

В целом анализ ECO показывает наличие терминологических и методологических отличий европейской оценочной науки от изучаемой в России теории оценки, а также выявляет недостаточную развитость (особенно в том, что касается оценки бизнеса) и отставание процесса стандартизации даже по сравнению с МСО.

В действительности не секрет, что в оценке (особенно бизнеса) Европа несколько отстает от США. Если в Великобритании, Германии, Италии, Греции накоплен некий опыт оценки недвижимого и движимого имущества, реализуемый там сюрвейерами , землемерами и нотариусами, которые теперь называют себя оценщиками, то поле деятельности в сфере оценки бизнеса там прочно занято теми ведущими консалтинговыми и аудиторскими компаниями (Deloitte&Touche , Emst&Young, KPMG и др.), специалисты которых, работая в любой стране, обучены и следуют классической теории оценки и американскому опыту. Болес того, оценщики России осваивали свою профессию именно на материалах семинаров Мирового банка, легших в основу российской оценочной науки, и уровень подготовки на настоящий момент российских оценщиков бизнеса (благодаря деятельности соответствующих учебных вузов и утверждению серьезных программ переподготовки), несмотря ни на что, на порядок выше, чем у их коллег из Европы.

• Из преамбулы МСО, выражающей их миссию.
• Теперь Комитет имеет укороченную аббревиатуру – МКСО, что связано с расширением изначального спектра объектов оценки.
Концепция развития оценочной деятельности на среднесрочную перспективу, 2006.Бочаров В. Е ., Петров Б. И. Проблемы международной аккредитации и сертификации // Экономические стратегии. 2005. № 2. С. 52 (курсив автора).
• Судьба оценки: жесткие требования, новые стандарты // Экономические стратегии. 2005. № 2. С. 57.
• Сильвестров С. (проф., д-р экон. наук, заслуженный экономист России, действительный государственный советник, Председатель Наблюдательного совета НП НЛСОД). От консолидации – к развитию законодательной базы // Экономические стратегии. 2005. № 2. С. 47 (курсив автора).
• Данный вид стоимости не является оценочным, и его следовало бы отнести в Стандарт 5, а стоимость в использовании – это не вид, а тип оценочных стоимостей. Проблемы, связанные с классификациями, характерны как для ECO, так и для МСО (см. также подпараграф 3.5.1).
• Странно, что определение ликвидационной стоимости при этом дано в предыдущем Стандарте 6.
• В отличие от классической (американской) теории оценки, где такой принцип существует, – он состоит в выявлении источников/причин возникновения износов/устареваиий и позволяет выделить систему независимых видов износов/устареваиий.
• Исторически – это страховые инспекторы Ллойда но морским перевозкам.

Тема 11. Международные стандарты оценки

Наименование параметра	Значение
Тема статьи:	Тема 11. Международные стандарты оценки
Рубрика (тематическая категория)	Государство

Рис. 2. Формы государственного регулирования оценочной деятельности

Рис. 1. Основные формы саморегулирования оценочной деятельности

Формы государственного регулирования оценочной деятельности:

Одной из наиболее распространенных форм государственного регулирования профессиональной деятельности является лицензирование по отношению к большинству представителœей массовых профессий, занятых обслуживанием населœения (врачи, адвокаты, архитекторы, брокеры по недвижимости и т.д.).

Лицензия - разрешение со стороны государства на занятие данной деятельностью, что обеспечивает определœенный уровень качества обслуживания граждан.

За рубежом лицензия, как правило, выдается различными органами управления, но всœе лицензионные требования, стандарты, связанные с получением лицензии, экзаменационные процедуры в основном разрабатываются и контролируются профессиональными организациями специалистов. Обычно лицензирование вводилось тогда, когда профессия становилась массовой, получив развитие в условиях свободной конкуренции, и имела в своей базе развитую и доступную систему образования.

Лицензирование оценки недвижимости имеет особенности, так как несмотря на существование значительного числа оценщиков, оценка не считается массовой специальностью. Оценка недвижимости расценивается как элитарная, так как к услугам оценщиков прибегают в большинстве случаев не простые граждане, а профессионалы-брокеры, работающие с недвижимостью, банковские служащие и т.д. По этой причине исторически сложилось так, что в большинстве стран с развитой рыночной экономикой деятельность оценщиков не регламентируется непосредственно государством. Высокий профессиональный уровень поддерживается профессиональными организациями путем принятия и соблюдения стандартов. Исключение составляют Италия, Испания, Япония, ᴛ.ᴇ. страны, в которых существует определœенное государственное регламентирование в форме лицензирования, а также США, где пять лет назад было введено государственное регулирование (лицензирование) оценщиков недвижимости, поскольку американские кредитно-сберегательные фирмы в тот период понесли огромные финансовые потери на операциях с недвижимостью.

Сегодня значение профессиональных организаций оценщиков в США очень велико. Οʜᴎ предлагают членам организации профессиональное образование на высоком уровне и открывают возможность практикующим профессионалам влиять на законодательство. Профессиональная организация может защитить своего члена, обвиняемого в каких-то нарушениях, в случае, в случае если результат дела может отразиться на профессии в целом.

Ассоциация может применить дисциплинарные санкции к тем членам, поведение которых не соответствует высоким профессиональным стандартам. Большое значение имеет возможность развивать отношения с людьми, занимающимися аналогичным бизнесом в стране и по всœему миру.

В России оценка как род деятельности и как профессия переживает период становления. С начала перехода к рыночным отношениям в России и, соответственно, с возникновением спроса на услуги оценщиков было создано профессиональное общественное объединœение - Российское общество оценщиков (РОО). Им была создана методическая база для проведения оценочных работ, а также система профессиональной подготовки оценщиков в сотрудничестве с учебными заведениями. При этом бурное развитие профессии на волне переоценки базовых фондов привело и к негативным последствиям. На рынке появилось много оценщиков, работающих вне рамок профессиональной организации, не придерживающихся каких-либо стандартов и оказывающих услуги очень низкого качества. В связи с этим стало очевидно, что на этапе становления профессии в России крайне важно введение государственного регулирования оценочной деятельности для поддержания должного качества услуᴦ. Эту задачу решил Федеральный закон № 135 ФЗ ʼʼОб оценочной деятельности в РФʼʼ, который вводит лицензирование оценочной деятельности. Порядок лицензирования оценочной деятельности утверждается РФ.

Основными требованиями к лицензированию ЮЛ изложенными в ст.24 Закона, являются:

§ государственная регистрация в качестве юридического лица;

§ наличие в штате юридического лица не менее одного работника, имеющего документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;

§ уплата сбора за выдачу лицензии на осуществление оценочной деятельности.

В августе 1999 ᴦ. было принято Постановление Правительства РФ ʼʼОб уполномоченном органе по контролю за осуществлением оценочной деятельности в РФʼʼ от 20.08.1999 № 932, ĸᴏᴛᴏᴩᴏᴇ установило, что уполномоченным органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности являлось Министерство государственного имущества РФ (Минимущество России). Уполномоченному органу было поручено разработать проект положения о лицензировании оценочной деятельности в РФ и проект стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности.

Данные документы были приняты в 2001 ᴦ. ʼʼПоложение о лицензировании оценочной деятельностиʼʼ утверждено постановлением Правительства РФ от 11.04.2001ᴦ. № 285, ʼʼСтандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельностиʼʼ, - Постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 ᴦ. № 519л.

Положение о лицензировании устанавливает порядок лицензирования и условия выдачи лицензий на осуществление оценочной деятельности и определяет, что лицензирование оценочной деятельности осуществляет Министерство имущественных отношений РФ (лицензирующий орган). Оценочная деятельность в соответствии с выданной лицензией может проводиться на всœей территории РФ.

Лицензия выдается на осуществление следующих работ (услуг) в области оценочной деятельности:

а) оценка стоимости недвижимого имущества – оценка стоимости права собственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении недвижимого имущества, за исключением предприятий как имущественных комплексов, подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов;

б) оценка стоимости машин, оборудования и транспортных средств – оценка стоимости права собственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении движимого имущества, за исключением денег и ценных бумаг, а также подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов;

в) оценка стоимости нематериальных активов – оценка стоимости права собственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении результатов интеллектуальной деятельности, в т.ч. исключительных прав на них (интеллектуальной собственности), а также конфиденциальной информации, имеющей коммерческую ценность;

г) оценка стоимости предприятия (бизнеса) – оценка стоимости права собственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении ценных бумаг, паев, долей (вкладов) в уставных (складочных) капиталах, а также предприятий как имущественных комплексов;

д) копии документов об образовании работников (для юридических лиц) или индивидуального предпринимателя, подтверждающих получение профессиональных знаний по указанным в заявлении работам (услугам) в области оценочной деятельности в соответствии с образовательными программами, согласованными с лицензирующим органом.

Согласно Положению основными лицензионными требованиями и условиями осуществление оценочной деятельности являются:

а) соблюдение лицензиатом законодательства РФ и законодательства субъектов РФ об оценочной деятельности;

б) предоставление по запросу лицензирующего органа информации, крайне важно й для контроля за соблюдением лицензиатом лицензионных требований и условий;

в) осуществление страхования гражданской ответственности оценщиков путем заключения договора страхования по указанным в лицензии работам (услугам) в области оценочной деятельности либо по каждому заключаемому договору об оценке;

г) для лицензиата - юридического лица - наличие в штате работника, имеющего документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний по указанным в лицензии (заявлении на выдачу лицензии) работам (услугам) в области оценочной деятельности;

д) для лицензиата - индивидуального предпринимателя - наличие документа об образовании, подтверждающего получение профессиональных знаний по указанным в лицензии (заявлении на выдачу лицензии) работам (услугам) в области оценочной деятельности.

Для получения лицензии ее соискатель представляет в лицензирующий орган следующие документы.

а) заявление о выдаче лицензии с указанием:

§ для ЮЛ - наименования, организационно-правовой формы и места его нахождения, идентификационного номера налогоплательщика, реквизитов расчетного счета в банке;

§ для индивидуального предпринимателя - ФИО, данных документа͵ удостоверяющего личность;

§ лицензируемой деятельности (с перечислением работ (услуг));

§ срока, в течение которого будет осуществляться лицензируемая деятельность;

б) копии учредительных документов со всœеми изменениями и дополнениями к ним и копия свидетельства о государственной регистрации соискателя лицензии в качестве юридического лица; копия свидетельства о государственной регистрации соискателя лицензии в качестве индивидуального предпринимателяʼʼ

в) копии документов об образовании работников (для юридических лиц) или индивидуального предпринимателя, подтверждающих получение профессиональных знаний по указанным в заявлении работам (услугам) в области оценочной деятельности в соответствии с образовательными программами, согласованными с лицензирующим органом;

г) справку о постановке соискателя лицензии на учет в налоговом органе с указанием идентификационного номера налогоплательщика;

д) сведения о ранее полученных лицензиях на осуществление оценочной деятельности;

е) документ, подтверждающий внесение соискателœем лицензии платы за рассмотрение заявления.

Одной из базовых форм государственного регулирования оценочной деятельности является выработка стандартов оценки, которые устанавливают определœения фундаментальных понятий относящихся к оценке имущества, и предлагают основные принципы осуществления оценочной деятельности.

Различают международные и национальные стандарты оценки.

Международные стандарты оценки разрабатываются Международным комитетом по стандартам оценки (International Valuation Standards Committee – IVSC), международной организацией, объединяющей профессиональные организации оценщиков более чем 50 стран мира. РФ в данной организации представляет Российское общество оценщиков.

Ни в США, ни в Европе ʼʼнормативыʼʼ, или ʼʼстандартыʼʼ, оценки не рассматриваются в качестве незыблемого свода законов. Вот почему одной из базовых задач IVSC является достижение согласованности между национальными стандартами оценки и стандартами, которые наиболее подходят для нужд международного сообщества.

Стандарты и связанные с ними нормативные материалы на данный момент выражают общее мнение около 50 .государств – членов IVSC.

Международные стандарты оценки имеют некоторую единую основу, прочный фундамент, отражающий единство экономических принципов, не зависящих от политических границ.

Сегодня IVSC в своей деятельности уделяет особое внимание взаимной увязке Стандартов оценки и Стандартов финансовой отчетности, разрабатываемых Международным комитетом по стандартам Финансовой отчетности.

1 июля 2000 ᴦ. IVSC принял новую редакцию Международных стандартов оценки (МСО - 2000), практически в два раза превышающих по количеству включенных в него документов ранее действовавших МСО, а 26 июля 2001 ᴦ. были приняты МСО в редакции 2001 ᴦ. (МСО-2001). Это издание развивает и углубляет положения издания МСО-2000 и отражает актуальные изменения на рынке оценочных услуᴦ. В МСО-2001 включены рекомендации по оценке для целœей финансовой отчетности, доработанные с участием Международной комиссии по стандартам финансовой отчетности (IАSВ).

Исчерпывающее обсуждение области знаний, включающей в себя методы и практические процедуры оценки, выходит за рамки задач, стоящих перед Стандартами. При этом для обеспечения лучшей согласованности между различными профессиональными дисциплинами и для уменьшения трудностей, связанных с языковыми барьерами, Стандарты включают в себя вступительный раздел, посвященный общим понятиям и принципам оценки, который служит основой для каждого из Стандартов. Рыночная стоимость и базы, отличные от рыночной стоимости, рассматриваются в Стандартах 1 и 2 соответственно.

МСО-2001 содержит две Рекомендации по применению стандартов. Рекомендация по применению №1 рассматривает особенности применения стандартов для целœей финансовой отчетности, рекомендация по применению стандартов №2 при оценке, проводимой для целœей кредитования под залоᴦ.

МСО-2001 включают в себя также 7 методических руководств, посвященных вопросам оценки недвижимости, арендных прав, машин и оборудования, нематериальных активов, бизнеса, а также учета токсичных загрязнений при оценке. В трех Комментариях (1-3) к МСО рассмотрены особенности проведения оценки на развивающихся рынках, оценки активов общественного (государственного) сектора, а также вопросы, связанные с оценкой активов в соответствии с требованиями Базельского комитета по банковскому надзору.

Многолетняя деятельность IVSC по разработке стандартов привела к осознанию того факта͵ что сама стандартизация на международном уровне существенно отличается от процесса создания национальных стандартов.

Во многих странах торговое право и соответствующий комплекс регулирующих процедур предопределяют неĸᴏᴛᴏᴩᴏᴇ направление, иногда весьма специфическое, для стандартизации оценочной деятельности. Фонд оценки США, различные организации в рамках ЕС и регулирующие учреждения стран Центральной и Восточной Европы – вот далеко не полный перечень национальных организаций и властных структур, которые на национальном уровне закладывают фундамент стандартов практической оценки.

Национальные стандарты оценки отражают:

Внутреннюю политику и установившиеся принципы практической деятельности;

Национальные политические и общественные цели;

Влияние самых разнообразных обычаев и языковых особенностей.

Стандарты оценки США

Единые стандарты профессиональной оценочной практики (ЕСПОП), являющиеся обязательными для применения в США и в других странах (Канада, Мексика), разрабатываются и утверждаются Советом по стандартам оценки Фонда оценки - некоммерческой образовательной организацией, основанной в 1987 ᴦ. ведущими профессиональными организациями США (Институт оценки, Американское общество оценщиков, Национальная ассоциация магистров оценки) для достижения единообразия и профессионализма в оценке. Сейчас более 50 организаций вступили в Фонд либо в качестве организаций-спонсоров (попечителœей), либо в качестве членов консультативных советов.

Фонд оценки управляется Советом попечителœей, который выполняет 2 основные функции:

1. обеспечивает финансовую поддержку деятельности;

2. назначает членов Совета по стандартам оценки и Совета по квалификации оценщиков.

В данное время Совет попечителœей состоит из 32 членов. Каждая профессиональная оценочная и попечительская организация назначает одного представителя в Совет попечителœей. Вместе с тем, 14 независимых постоянных попечителœей избираются Советом самостоятельно. Для участия в Совете попечителœей его члены не обязательно должны быть оценщиками. Раз в полугодие Совет попечителœей проводит публичные заседания.

Совет по стандартам оценки (ССО) разрабатывает, интерпретирует и вносит поправки в ЕСПОП, которые являются обязательными для применения оценщиками в своей практической деятельности. ССО состоит из пяти высококвалифицированных оценщиков и проводит публичные совещания каждый месяц. Все предлагаемые положения и дополнения к ЕСПОП выносятся на публичные обсуждения перед принятием ССО. Для рассмотрения и оценки работ, проводимых под эгидой ССО, в Фонде оценки создан Консультативный совет по стандартам оценки (КССО), который включает представителœей 32 организаций и правительственных агентств, представляющих потребителœей услуг по оценке. КССО заседает каждый квартал, консультирует ССО по важным проблемам технического характера и по списку проектов, вынесенных на повестку дня ССО. Все совещания КССО проводятся в Вашингтоне и открыты для публики.

Стандарты предназначены для оценщиков и пользователœей услуг оценки. Соблюдать данные Стандарты крайне важно профессиональным оценщикам для повышения уровня оценки. Потребителям услуг оценщиков надлежит требовать проведения работ в соответствии с данными Стандартами.

Согласно реформе законодательства в области оценки, одобренной конгрессом, се оценки недвижимости, связанные со сделками федерального уровня, должны проводиться на базе и в соответствии с ЕСПОП.

Закон о реформе финансовых институтов, подъеме экономики и соблюдении законов (FIRRЕА), принятый конгрессом в 1989 ᴦ., требует, чтобы оценки, подготовленные государственными сертифицированными и лицензированными оценщиками составлялись в соответствии с ЕСПОП.

В 1992 ᴦ. Административно-бюджетное управление (ОМВ) выпустило бюллетень 92-06, в котором также обусловлено, чтобы при федеральном приобретении земли и предоставлении земельных займов кредитными организациями были представлены оценки в соответствии с требованиями ЕСПОП.

В ЕСПОП представлены:

Условия, которым нужно следовать при осуществлении оценки, проверке отчета об оценке или предоставлении консультативных услуг;

Способы, которыми производятся оценка, ревизия или консультативные услуги.

Стандарты 1 и 2 регулируют процесс оценки и составления отчета по оценке недвижимости. Стандарт 3 устанавливает нормы проверки отчетов по оценке и составлению отчета на основании этих норм. Стандарты 4 и 5 направлены на развитие и обобщение консультативных фун­кций оценщика по оценке недвижимости и недвижимого имущества. Стандарт 6 устанавливает необходимые критерии для разработки и сообщения результатов по массовой оценке для целœей налогообложения недвижимого имущества или любых других видов собственности. Стандарты 7 и 8 устанавливают нормы для развития и обобщения оценок личной собственности. Стандарты 9 и 10 устанавливают нормы для развития и обобщения оценок бизнеса.

Важную роль в деятельности оценщика занимают этические обязательства. Стандарты включают в себя разъяснительные комментарии и начинаются с Положений об этике, которые включают четыре раздела; Поведение, Менеджмент, Конфиденциальность и Ведение отчетности и обуславливают требования целостности, объективности, независимости суждения и этического поведения. Дополнительно данные Стандарты включают в себя Положения о компетентности, налагающие прямую ответственность на оценщика до принятия решения. Также включены Определœения для данных Стандартов.

Европейские стандарты оценки

Европейская группа оценщиков базовых фондов (ТЕGОVОFА была создана как некоммерческая ассоциация национальных организаций оценщиков западноевропейских стран в 1977 ᴦ. После слияния с аналогичной организацией ЕUROVAL, группа в настоящее время принято называть ʼʼЕвропейскаягруппа ассоциаций оценщиковʼʼ (Тhе Еvгореаn Gгоuр оf Vаluегs Assосiаtions - ТЕGоVА). Одной из главных целœей при создании этой организации было создание общих стандартов оценки, представляющих взгляды профессиональных организации во всœех странах Европейского союза.

Сегодня членами ТЕGоVА являются профессиональные оценочные организации Европейского союза с активным и возрастающим участием партнеров из стран Центральной и Восточной Европы, включая Россию (Российское общество оценщиков), Чешскую Республику, Венгрию, Польшу, Болгарию, Румынию и Албанию.

ТЕGоVА работает в тесном сотрудничестве с Международным комитетом по стандартам оценки.

Особенности Европейских стандартов . Одной из главных особенностей Европейских стандартов оценки (ЕСО) является их ориентация на оценки выполняемые для целœей составления бухгалтерской отчетности в соответствии с принятым европейским законодательством. Указывается на возможность распространения их действия и на другие виды оценок, выполняемых в общественно значимых целях.

С точки зрения рядового оценщика и клиента-потребителя оценочных услуг настоящие стандарты являются ориентиром, устанавливающим минимально допустимый уровень качества выполнения оценки, обусловленный статусом и квалификацией оценщика, содержанием договоров на выполнение оценки и отчётов об оценке, а также применяемыми методическими подходами к оценке в конкретных ситуациях.

Следует отметить, что ЕСО не имеют обязательного характера для членов организации, но рекомендуются для применения как представляющие лучший опыт, разработанный для включения в соответствующие нормативные акты Европейского союза и дающие импульс к принятию соответствующих национальных стандартов стран ЕЭС. Цели ЕСО - ϶ᴛᴏ обеспечение:

§ помощи оценщикам в подготовке согласованных отчетов для их клиентов путем предоставления ясных руководств;

§ согласованных оценок путем использования стандартного определœения рыночной стоимости и подходов к оценке;

§ стандартов качества с помощью утверждения общепринятого уровня квалификации;

§ точной основы для экономического анализа эффективного использования земли и строительных ресурсов;

§ повышения понимания роли оценщика;

§ установления процедур, обеспечивающих ясное, точное, однозначное определœение стоимости в соответствии с национальным законодательством и с международными стандартами оценки и бухгалтерского учета.

ЕСО (так называемая ʼʼГолубая книгаʼʼ) были приняты в последней редакции в 2000 ᴦ. Данный документ включает 9 стандартов и 13 методических рекомендаций. При этом в стандартах 1-3 рассматриваются вопросы, связанные с соответствием данных стандартов МСО, а также другие вопросы, связанные с квалификацией оценщика и с его профессиональной этикой.

В Стандарте 4 рассматриваются основные принципы оценки и основные подходы к составлению отчета об оценке. Данный стандарт также включает определœение базовых целœей оценки и баз оценки, а также определœения различных видов стоимости, таких как рыночная стоимость, рыночная стоимость прав аренды, рыночная стоимость в соответствии с законодательством ЕС, справедливая стоимость, стоимость при существующем использовании, стоимость при альтернативном использовании, стоимость замещения с учетом износа.

В Стандарте 5 рассматриваются вопросы, связанные с оценкой для целœей финансовой отчетности. В нем дается классификация активов и основанный на ней выбор базы оценки. Стандарт также включает раздел, в котором даются основные определœения, освещаются вопросы методологии оценки, особенности оценки земли, зданий, а также особенности оценки специальных объектов.

Стандарт 6 посвящен проблемам оценки недвижимости в качестве залога, а также иных предметов залога при ипотечном кредитовании. В данном стандарте даются определœения таким понятиям, как залоговая стоимость , специальная стоимость обязательств, а также определяются особые требования к оценщику, такие, как его независимость, ответственность и наличие специальных знаний. Данный раздел требует от оценщика в процессе оценки учета наличия токсичных веществ. Также в процессе оценки для ипотечного кредитования, согласно стандартам, крайне важно учитывать такие факторы, как принуждение к продаже, а также такие понятия, как альтернативное использование объекта оценки и его предполагаемая будущая стоимость. В данном стандарте также рассматриваются вопросы, связанные с оценкой собственности, занимаемой собственником или являющейся объектом инвестиций, а также проблемы оценки, связанные с вынужденной продажей.

Стандарт 7 посвящен оценкам, связанным с предполагаемой стоимостью на будущую дату, и предполагаемым оценкам. В данном стандарте раскрываются такие понятия, как инвестиционная стоимость (стоимость при существующем использовании), оценка на определœенную дату в будущем или прошлом, предсказание будущей стоимости.

Стандарт 8 посвящен вопросу инвестиций в ценные бумаги инвестиционных и страховых компаний и пенсионных фондов. В Стандарте рассматриваются вопросы, связанные с определœением рыночной стоимости в соответствии с директивами ЕС, а также вопросы методологии оценки, квалификации оценщика.

Стандарт 9 рассматривает вопросы, связанные с представлением результатов оценки, и формы сертификата оценки.

Данный документ также включает 13 следующих методических рекомендаций по оценке:

1. факторы, влияющие на стоимость;

2. оценка специальных объектов;

3. оценка машин и оборудования;

4. оценка активов, предназначенных для инвестиций;

5. оценка сельскохозяйственных объектов;

6. оценка исторических объектов;

7. оценка бизнеса;

8. оценка нематериальных активов;

9. оценка индексов недвижимости;

10. международные оценки;

11. оценка совместных предприятий и обществ с ограниченной ответственностью;

12. распределœение стоимости между землей и зданиями;

13. особенности оценки в различных странах.

К ЕСО даются приложения, где рассмотрены вопросы, касающиеся сертификации оценщиков, рецензирования отчетов об оценке, этики оценщика.

Следует отметить, что оценка для целœей налогообложения и принудительного отчуждения собственности не является предметом ЕСО. При этом общие принципы, изложенные в них, могут применяться в тех случаях, когда какого-либо другого определœенного руководства не существует.

любое отклонение от рекомендаций в ЕСО может повлечь коммерческие или правовые санкции. И наоборот, соответствие стандартам может являться частью действенной правовой защиты при отсутствии доказательства в пользу противного в ходе рассмотрения судебного иска по вмененной небрежности.

В некоторых случаях неприменение или уклонение от применения стандартов оправдано особыми обстоятельствами. Подобные отклонения должны быть указаны в официальном договоре на выполнение оценки и в Отчете об оценке.

Тема 11. Международные стандарты оценки - понятие и виды. Классификация и особенности категории "Тема 11. Международные стандарты оценки" 2017, 2018.

2 июня 2016 г. МССО выпустил для комментариев вторую (и окончательную) часть новой редакции МСО. Напоминаем, что первая часть стандартов МСО 2017 была выпущена для комментариев 8 апреля 2016 г. (см. дайджест № 1 с их анализом). Вторая часть МСО 2017, также открытая для комментариев общественности в течение трехмесячного периода, включает следующие стандарты:

В основном эти стандарты основываются на аналогичных стандартах, доступных в предыдущей редакции МСО (МСО 2011), за исключением того изменения, что прежние подразделы «Комментариев к стандарту», содержащиеся в тексте стандартов, теперь вошли в состав нормативных требований самих стандартов, что снимает всякие сомнения об обязательности применения таких «комментариев», которые прежде возникали у пользователей МСО.

МСО 101-103 теперь применяются также и для целей составления рецензий на отчеты об оценке — такое расширение сферы их применения потребовало соответствующих изменений в тексте этих стандартов. Прежняя редакция стандарта МСО 101 «Задание на оценку» требовала, чтобы в нем в письменной форме уточнялся перечень вопросов перед началом проведения работ. Базовым принципом нового стандарта 101 является возложенная на оценщика обязанность обеспечить, чтобы все стороны оценочного задания понимали объем проводимых работ. Хотя письменное задание на оценку является наиболее эффективным способом достижения этого результата, теперь признается, что не всегда письменное задание будет возможно или необходимо во всех обстоятельствах, в частности при подготовке «внутренних оценок». Однако в случае проведения внешних независимых оценок на оценщика, как и прежде, возлагается обязанность иметь оформленное задание на оценку к моменту выпуска отчета.

МСО 200–400 не претерпели существенных изменений, хотя в МСО 400 «Права на недвижимое имущество» важным в практическом плане изменением является то, что в рамках рассмотрения доходного подхода теперь явно декларируется возможность оценки рыночной стоимости доходоприносящего имущества с учетом затрат на привлечение капитала (cost of capital) со стороны потенциальных покупателей, т. е. возможность применения техники ипотечной капитализации (метода Элвуда) как рыночного метода оценки, который обеспечивает определение устойчивых/фундаментальных рыночных стоимостей.

Новым стандартом является МСО 410 «Оценка имущества для развития». Имуществу для развития дано следующее определение: «Имущество для развития - это обычно то имущество, которое имеет потенциал для развития и когда его стоимость в существующем использовании ниже его рыночной стоимости. В контексте стандарта в качестве имущества для развития рассматриваются имущественные права на объекты, для которых на дату оценки либо предполагается реконструкция/застройка, либо такая реконструкция уже началась». В качестве базового метода оценки такого имущества предполагается использовать метод остатка (residual method), который основан на вычитании из будущей предполагаемой рыночной стоимости реализации имущества затрат на его завершение (с учетом всех неопределенностей и дисконтирования межвременных потоков, а также корректировки на учет прибыли девелопера). В стандарте подробно рассматриваются все аспекты применения этого метода и требования, предусматриваемые в его отношении. Данный стандарт является значительно переработанным обобщением прежнего МСО 233 «Объекты инвестиционного имущества на стадии развития», который был включен в свод МСО 2011, т. е. теперь сфера применения этого стандарта обобщена и он применяется не только по отношению к имуществу, которое в бухгалтерском учете классифицируется (или будет классифицироваться после реконструкции/застройки) как «инвестиционное имущество» (включая землю).

МСО 500 «Финансовые инструменты» также не претерпел существенные изменения в плане степени детализации охвата предметной области - он по-прежнему остается достаточно обзорным стандартом, не касающимся методов проведения стоимостной оценки финансовых инструментов как таковых. Российским обществом оценщиков совместно с рабочей группой Комиссии по оценочной деятельности при Научном совете РАН по евразийской экономической интеграции, модернизации и устойчивому развитию, на основе стандарта по финансовым активам из прежней редакции МСО 2011 был подготовлен проект стандарта более детализированного уровня применения для проведения практической оценки множества финансовых инструментов, который доступен в фейсбук-группе Комиссии.

В рамках проекта МСО 2017 включение стандартов-применений в свод МСО не предполагается (таких применений в своде МСО 2011 было два - «Оценки для целей финансовой отчетности» и «Оценки прав на недвижимое имущество для кредитования под залог»).

Вторая партия проектов МСО 2017 будет открыта для обсуждения в течение трехмесячного консультационного периода, оканчивающегося 31 августа 2016 г. Публичные консультации по первой партии проектов стандартов МСО 2017 (Введение и принципы МСО, а также стандарты по базам и подходам оценки и стандарт по оценке нематериальных активов - см. дайджест № 1) будут завершены МССО 7 июля 2016 г.

Предложения и комментарии российского профессионального оценочного сообщества по поводу рассмотренных проектов стандартов МСО 2017 для их анализа, перевода и передачи в МССО можно направлять Российскому обществу оценщиков по адресам [email protected] и [email protected]

Единый файл, включающий проекты всех стандартов для МСО 2017, доступен на сайте МССО по адресу

В условиях ускоряющихся темпов глобализации инвестиционных рынков появилась потребность в разработке признанных на международном уровне стандартов для определения стоимости имущества. Стало очевидным, что в отсутствии международных стандартов оценки существует значительный потенциал для возникновения недоразумений. Различия точек зрения среди национальных организаций, занимающихся оценкой, приводили к отсутствию взаимопонимания. В ответ на эту ситуацию члены технического комитета Королевского института чартерных сервейеров (RICS), имеющих право проводить оценки в Великобритании, и представители организаций по оценке США начали диалог, который привел в 1981 г. к основанию Международного комитета по стандартам оценки активов (МКСОА - TIAVSC). В 1994 г. Комитет изменил свое название и сейчас известен как Международный комитет по стандартам оценки (МКСО - IVSC).

В функции МКСО входит разработка и утверждение Международных стандартов оценки (МСО). Стандарты оценки постоянно изменяются и корректируются в зависимости от изменения рыночной среды. Редакции МСО были опубликованы в 1985, 1994/97, 2000, 2001, 2003, 2005гг. Эволюция этих стандартов свидетельствует о признании МКСО того, что изменения неизбежны и происходят непрерывно даже тогда, когда этот процесс происходит постепенно и не поддается легкому обнаружению.

В настоящее время действуют МСО-2007, которые в наибольшей степени теперь согласованы с Международными стандартами бухгалтерской отчетности (МСФО).

В МСО-2007 сделаны следующие изменения по сравнению с МСО-2005:

новый Стандарт МСО 2 «Базы стоимости отличные от рыночной стоимости»;

новое Применение оценки МПО 2 «Оценка стоимости для целей обеспеченного кредитования»;

новое Применение МПО 3 «Оценка стоимости активов государственно-общественного (публичного) сектора для финансовой отчетности»;

Руководство МР - 8 «Затратный подход для финансовой отчетности - АЗЗ (дополнение, проясняющее тест на адекватную прибыльность);

новое Руководство МР- 15 «Оценка стоимости исторического имущества».

Методы оценки в МСО описаны не детально. Как таковой, этот Стандарт разрабатывался как краткое введение в сложный предмет практики оценки. Основной целью МСО является описание основных признанных методов определения стоимости, а также установление основных правил их использования. Кроме того, Стандарт требует при представлении отчета подробно описывать методы оценки, допущения, исходные данные и расчеты. Стандарт не является учебником по оценке недвижимости, в нем также не описываются математические процедуры различных методов.

Особенностью современных условий, определяющих развитие оценочной деятельности, являются процессы интернационализации и гармонизации процедур, связанных с экономическим оборотом имущества. В настоящее время МКСО добился широкого распространения и признания Международных стандартов.

Стандарты оценки должны обеспечивать:

взаимопонимание и конструктивное взаимодействие между всеми субъектами оценочной деятельности;

установление четких требований к важнейшим составляющим процесса оценки, а также ее результатам;

унификацию требований к составу и формам представления документов, отражающих результаты оценки;

стабильность качественных показателей оказываемых оценочных услуг;

формирование правил и процедур обеспечения необходимого качества оценочных услуг, а также создание нормативной базы для их сертификации, в соответствии с международными стандартами, нормами и правилами;

установление требований по обеспечению единства применяемых методов, обеспечивающих воспроизводимость результатов оценки;

разработка системы терминов и определений основных понятий, применяемых в оценочной деятельности;

создание и ведение системы классификации и кодирования технико-экономической информации, используемой при оценке;

формирование нормативной базы системы обучения и повышения квалификации оценщиков;

создание условий для действенного контроля за соответствием деятельности оценщиков установленным требованиям и условиям;

формирование эффективной системы обмена информацией, связанной с осуществлением оценщиками оценочной деятельности.

Единые стандарты оценки создаются и в рамках Европейского Союза Европейской группой ассоциаций оценщиков (TEGOVA), созданной как некоммерческая ассоциация национальных организаций оценщиков в 1977 году. TEGOVA разработала и опубликовала Европейские стандарты оценки (ЕСО) , согласующиеся с МСФО. Директивой Совета Европы применение данных стандартов рекомендовано для всех стран Европейского Союза. TEGOVA работает в тесном сотрудничестве с МКСО (IVSC).

Общие стандарты и методология позволяют проводить достоверные оценки в общественных и частных интересах с существенными выгодами для коммерции и промышленности, финансового и институционального инвестиционного сектора, так же как и для более широких слоев населения, которые зависят непосредственно или косвенно от экономической эффективности этих секторов.

Многие страны в силу особенностей своей системы законодательства по вопросам собственности, налогообложения, финансов принимают свои, национальные стандарты оценки. Стандарты оценки разрабатываются государственными органами и общественными саморегулируемыми организациями с целью установления требований к классификации, исходным данным, процессу и результатам осуществления оценочной деятельности.

В Российской Федерации разработаны «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», которые утверждены Правительством РФ (постановление № 519 от 06.07.2001). Кроме того, решением правления Российского общества оценщиков (протокол № 56 от 15.12.2004) введен Свод стандартов оценки который предназначен для применения в Российской Федерации, а также в партнерском сообществе с организациями оценщиков стран СНГ.

В 2002 году был создан Совет объединений оценщиков СНГ (СОО СНГ) на первом Международный конгресс оценщиков СНГ, прошедшем в Минске. Именно в Минске находится дирекция этой международной организации, одним из членов которой является общественное объединение «Белорусское общество оценщиков» (БОО). На ежегодно проводимых конгрессах оценщиков СНГ обсуждаются актуальные вопросы оценочной деятельности, проблемы регулирования оценочной деятельности в странах СНГ. Рассматриваются все виды регулирования: законодательное регулирование, стандартизация на основе международных и национальных стандартов оценки, саморегулирование, при котором, как, например, в России, для осуществления оценочной деятельности необходимо быть членом национальной общественной организации оценщиков.

Наша страна по международным стандартам относится к странам с возникающим рынком. Поэтому следует обратить внимание на Информационный документ Оценка на возникающих рынках (МСО 2005) .

Специфические экономические, правовые и институциональные характеристики возникающих рынков ставят особые проблемы для оценщиков. Однако, как указывается в МСО, оценщики, работающие на таких рынках, не должны обходить основные понятия и общепринятые принципы оценки.

В Республике Беларусь стандарты оценки создаются в соответствии с экономическими условиями развивающихся рыночных отношений и структурой государственного управления на базе законодательства, норм и правил государственной системы стандартизации. Решение о разработке государственных стандартов по оценке стоимости объектов гражданских прав принято Указом Президента Республики Беларусь от 13.10.2006 № 615 «Об оценочной деятельности в Республике Беларусь» (далее - Указ № 615).

Постановлением Государственного комитета по стандартизации Республики Беларусь от 14.03.2007 № 15 утверждены и введены в действие следующие государственные стандарты Республики Беларусь:

СТБ 52.0.01-2007 «Оценка стоимости объектов гражданских прав. Основные положения»;

СТБ 52.1.01-2007 «Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка предприятий как имущественных комплексов (бизнеса)»;

СТБ 52.2.01-2007 «Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка земельных участков»;

СТБ 52.3.01-2007 «Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка капитальных строений (зданий, сооружений), не завершенных строительством объектов, изолированных помещений как объектов недвижимого имущества»;

СТБ 52.4.01-2007 «Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка машин, оборудования, инвентаря, материалов»;

СТБ 52.6.01-2007 «Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка транспортных средств».

Система стандартов оценки стоимости объектов гражданских прав (далее - ССОГП) представляет собой комплекс взаимоувязанных стандартов оценки, устанавливающих положения, правила и требования, обеспечивающие нормативное, методическое, организационное единство при определении стоимости объектов оценки, предоставлению услуг по оценке, а также взаимодействию заинтересованных сторон в области оценочной деятельности.

Положения ССОГП устанавливают: общие требования и определения, основные понятия и виды стоимости, применяемые в оценочной деятельности; общие требования к исходной информации; методы оценки, методы расчета стоимости и область их применения; общий порядок оценки и требования к ее результатам; общие требования к результатам и документам оценки.

В СТБ 52.0.01-2007 определены следующие виды стоимости (рис.1.2).

В соответствии с СТБ 52.0.01-2007 рыночная стоимость представляет собой стоимость, по которой наиболее вероятно продавец объекта оценки согласен его продать, а покупатель объекта оценки согласен его приобрести. При этом учитываются следующие условия: стороны сделки обладают достаточной осведомленностью об объекте оценки и рынке объектов-аналогов; стороны сделки действуют компетентно, расчетливо, добровольно и добросовестно; объект оценки представлен продавцом в форме публичного предложения на рынке; продавец и покупатель имеют достаточное время для выбора варианта совершения сделки; на продавца не налагается дополнительных обязательств, кроме обязательств передать объект оценки, а на покупателя не налагается дополнительных обязательств, кроме обязательства принять объект оценки и уплатить за него определенную денежную сумму.

Рис. 1.2

Для сравнения приведу определение рыночной стоимости, утвержденное IVSC/TEGOVA: «Рыночная стоимость - это расчетная сумма, за которую имущество следует обменивать на дату оценки между готовым купить покупателем и готовым продать продавцом в коммерческой сделке после должного маркетинга, во время которой каждая сторона действовала компетентно, расчетливо и без принуждения» .

По сути, данные определения отражают единый подход к рыночной стоимости.

Стандартизация оценочной деятельности - это научно-практическая деятельность, направленная на достижение необходимой степени упорядоченности в области оценочной деятельности посредством установления общих положений для использования субъектами оценочной деятельности при решении существующих или возможных задач.

Особенностью всей современной системы международных, европейских и национальных стандартов является понимание методологических основ оценки стоимости имущества как наилучшей общепринятой практики и признание ее критерием истинности. К настоящему времени достигнуты междисциплинарные договоренности между основными международными организациями по стандартам отдельных видов профессиональной деятельности, которые следует отнести к сфере экономических измерений. Проблемы европейских стандартов и национальных стандартов отдельных стран разрешаются путем приведения их в соответствие с международными стандартами, с учетом тех особенностей, которые могут быть доказательно обоснованы при сопоставлении с международными стандартами. В противном случае возникают противоречия с международными институтами, которые в последние два десятилетия стали регуляторами экономических процессов в мире. Понимание современной белорусской экономики, как полноправно входящей в мировое экономическое сообщество, позволяет относиться к ней с общепринятых международных позиций.

Успехи, которые в самые последние годы были достигнуты в деле гармонизации и интернационализации наилучшей общепринятой практики, не снимают с повестки дня, а, наоборот, обостряют вопросы совершенствования методологических основ оценки, ее научной обоснованности. Все большее внимание уделяется экономико-теоретическим, финансово-правовым и информационно-технологическим основаниям современной практики экономических измерений, которыми занимаются разные дисциплины, а среди них оценочная деятельность выполняет объединяющую методологическую функцию - как прикладное выражение современных воззрений в экономическом знании.

Следует отметить, что в международной практике особым явлением в экономических измерениях стало создание в последние годы специальных стандартов для государственного (публичного) сектора экономики. В финансовой отчетности - это целый свод МСФО ГС. В Международные стандарты оценки уже включены Руководства по оценке организаций этого сектора в соответствии с МСФО ГС.

Действующие в нашей стране стандарты оценки распространяются на все формы собственности. Отдельные стандарты оценки для государственного сектора не предусмотрены. Особенности оценки государственного имущества регламентируются законодательными актами.

В своей профессиональной деятельности российские оценщики обязаны придерживаться российских Федеральных стандартов оценки(ФСО). Однако для отдельных целей проведения оценки они могут использовать и другие общепринятые руководства:

1. Международные стандарты оценки(МСО) . Разработаны в 1994 году. Сейчас используется редакция«МСО-2011».

2. Американские стандарты оценки(USPAP) - «Единые стандарты профессиональной оценочной деятельности»). Разработаны и утверждены в 1989 году.

3. Европейские стандарты оценки. Разработаны Европейской группой ассоциации оценщиков The European Group of Valuers Associations(TEGoVA). Разработаны и опубликованы в 1980 году.

4. Британские стандарты оценки RICS (The Royal Institution of Chartered Surveyors) - «Стандарты британского королевского общества сюрвейеров». RICS - крупнейшая международная организация профессионалов в области недвижимости. Впервые опубликованы в 1976 году.

В России первые правила для оценщиков появились с Федеральным законом«Об оценочной деятельности» в 1998 году. Но фактически первые стандарты были приняты позже,в 2001 году. На сегодняшний день в РФ действуют 11 Федеральных стандартов,которые вместе с законом об оценочной деятельности описывают общие положения при проведении оценки,требования к оценщику,оценочной компании,отчету об оценке и рекомендации для оценки конкретных объектов оценки.

Тем не менее,российское оценочное сообщество неоднократно признавало,что утвержденный перечень стандартов недостаточен для регулирования и развития профессии. Этой теме посвящено множество статей в нашем разделе«Методология"(вставить ссылку), где в преамбуле прямо говорится: «Несмотря на то,что законодательство об оценочной деятельности меняется,система российской стандартизации не соответствует требованиям международных стандартов оценки и не в полной мере решает проблемы оценки в нашей стране».

О том,возможна ли гармонизация между зарубежными и российскими стандартами оценки,мы попросили порассуждать наших экспертов. Разговор получился очень эмоциональным,потому что тема весьма животрепещущая.

Вячеслав Владимирович Шихирин , директор Строительного института(Уральский Федеральный Унивеситет), заведующий кафедрой«Промышленное,гражданское строительство и экспертиза недвижимости», кандидат экономических наук,практикующий оценщик с 1993 года:

«На мой взгляд,ФСО хорошо бы приблизить к МСО и сделать наши стандарты не такими куцыми,какими они являются сейчас. Например,стандарты USPAP(«Единые стандарты профессиональной практики» Фонда оценки США) включают не только сами стандарты(360 страниц), но и консультативное мнение,и «Учебник для инструктора"(на 300 страниц). Я считаю,что наши ФСО носят рамочный характер и не отражают того законодательного многообразия,с которым сталкивается оценщик в реальной практике. Мне могут возразить,что невозможно учесть все,слишком много титульных особенностей и сопровождающих их целей и баз оценки. Но,по крайней мере,если мы делаем посыл,что ФСО создавались в соответствии с МСО,то нужно пойти дальше - прямо их и использовать в оценочной практике,в части,не противоречащей российскому законодательству. Потому что многих положений в федеральных стандартах просто нет».

Ольга Колосова, ведущий оценщик компании«Атлант-оценка»:

«Например,в российских стандартах прописаны 4 вида стоимости: рыночная,ликвидационная,инвестиционная и кадастровая. А в МСО предусматриваются также: потребительская стоимость,стоимость с ограниченным рынком,специализированная стоимость,страховочная стоимость,облагаемая стоимость,стоимость действующего предприятия(которая согласно МСО не относится к рыночной).

Мы часто сталкиваемся с необходимостью оценки узкоспециализированных объектов,в частности,машин и оборудования,сделанных для нужд конкретного производства. Опираясь на требования российских стандартов,мы в этом случае должны применять к таким активам понятие«рыночной стоимости», хотя,по сути,ее как таковой у данного актива не имеется.

То же самое касается и оценки для целей страхования. Согласно условиям страхования зданий,например,страхуется только«конструктив» здания - набор кирпичей,отделки и т. д. «Рыночной стоимости» у такого объекта быть не может,так как здание не может быть отчуждено в отрыве от прав на земельный участок,на котором оно расположено,в этом суть его понятия как недвижимого имущества. Однако,и в случае с оценкой для целей страхования мы также используем термин«рыночная стоимость» с большим количеством допущений».

Александр Вусов, руководитель проектов департамента оценки бизнеса и активов консалтинговой группы«Апхилл", по поводу различий в стандартах выразился более мягко:

«Российские и зарубежные стандарты имеют схожие подходы,методы и процедуры проведения оценки. Однако при более детальном рассмотрении мы обнаружим различия в глубине и детализации описаний и расчетов при проведении оценки».

Вячеслав Шихирин считает,что необходимо расширение и углубление существующих ФСО:

«Многие положения наших ФСО требуют контекста,расшифровки,детализации. Практика оценочной деятельности гораздо глубже и шире,чем просто трактовка какой-то нормы. В том виде,каком они сейчас существуют,трудно избежать преднамеренных суждений и выводов. Зная только текст ФСО,нельзя квалифицированно заниматься оценочной деятельностью.

Многих вещей в них просто нет. В частности,в ФСО отсутствуют понятия: «агрегация», «ценность», «специфические факторы», «вынужденная продажа», «база оценки», «ликвидность», «транзакционные издержки», «проблемные и незавершенные объекты». К последней категории,кстати,относится недостроенная телебашня в Екатеринбурге,которая уже 25 лет не может найти себе нового хозяина. Периодически делаются попытки ее оценить. Но у этого проблемного объекта нет рыночной стоимости,а есть только инвестиционный потенциал».

И таких«зияющих провалов» в ФСО немало. Ольга Колосова приводит такой пример:

«В российских стандартах отсутствует понятие«справедливой стоимости», которое есть в Международных стандартах финансовой отчетности. Отмечу,что в России работает масса предприятий,ведущих бухгалтерский учет в соответствие с МСФО. Мне приходилось сталкиваться с необходимость оценки справедливой стоимости активов в соответствие с МСФО,и здесь возникал серьезный«конфликт» российских и международных стандартов в части терминологии,так как в наших стандартах оценки отсутствует понятие справедливой стоимости. Пока в подобных случаях нам приходится«выкручиваться» и писать массу допущений,что не украшает отчеты об оценке.

На мой взгляд,основная проблема российских стандартов оценки на сегодняшний день - отсутствие конкретных рекомендаций по методологии оценки и по специфическим случаям оценки. В наших стандартах имеется множество требований к оформлению результатов оценки,но они весьма скудны в части методологии,что зачастую приводит к конфликту мнений между оценщиками и различными«проверяющими» структурами. К примеру,один проверяющий принимает отчет как достоверный и соответствующий стандартам,а второй находит в этом же отчете множество ошибок. На мой взгляд,подобных ситуаций быть не должно» .

Действительно,отсутствие четкого объяснения в ФСО порождает ситуацию,когда возможно двоякое толкование. И получается: стандарт что дышло,куда повернул - туда и вышло.

Вячеслав Шихирин:

«В ФСО упоминается принцип «лучшее и наиболее эффективное использование"(ЛНЭИ). Этот принцип означает,что из возмож­ных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот,при котором земельный участок будет приносить максимально возможный доход. Именно этот вариант применяется для оцен­ки стоимости недвижимости. Это называется«конкурентный тип использования земли». То есть объекты конкурируют между собой за землю. Но это неправильно. Вернее,правильно лишь отчасти. В сложившейся десятилетиями городской застройке возникает принцип комплементарного использования земли - когда объекты не конкурируют,а дополняют друг друга. Но в российской литературе нет принципа комплементарности,он есть только в зарубежной литературе.

В USPAP прямо написано: «некорректно брать для сравнения объект,который наиболее эффективно используется в качестве офисного здания,при оценке объекта недвижимости,который наиболее эффективно используется как гостиница». Ведь,таким образом,мы подменяем один объект другим. Д. Зак пишет: «Искажение наиболее эффективного использования с целью увеличения справедливой стоимости недопустимо». Д. Эккерт отмечает: «Наиболее эффективный вариант использования носит комплементарный,а не конкурентный характер».

Относительно гармонизации эксперты высказались однозначно: да,она возможна при условии,что ФСО будут совершенствоваться.

Вячеслав Шихирин:

«Приходится работать с тем,что есть. И так со дня возрождения оценочной деятельности в современной России. Формат ФСО - крайне неудачный».

Ольга Колосова:

«Надеюсь,работа по детализации российских стандартов будет вестись и дальше,ведь на самом деле существуют уникальные активы,к которым не применимы привычные нам базы стоимости и методы оценки,а также существуют специфические цели оценки,которые необходимо рассматривать отдельно».

Александр Вусов :

«Несмотря на явно отстающее развитие регулирования и стандартизации оценочной отрасли в России,за последние два года в этом направлении сделаны существенные рывки: утверждены новые стандарты оценки,внесены изменения в закон об оценочной деятельности,исправляющие спорные с практикой оценки моменты,обозначены планы дальнейшего развития отрасли. Все это позволяет с оптимизмом смотреть в будущее российской оценочной деятельности и надеяться на еще большую гармонизацию с зарубежными стандартами оценки».